Что нужно знать о страховании участнику долевого строительства?

С 1 января 2014 года вступила в силу норма федерального законодательства об обязательном страховании гражданской ответственности застройщиков, привлекающих средства граждан. Это значит, что в случае неисполнения обязательств перед дольщиком, даже в случае банкротства строительной компании, он сможет вернуть вложенные деньги.
При государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве на каждом объекте застройщик должен предоставить в регистрационную палату один из следующих документов:
• договор страхования гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве;
• договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.
Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» (далее – Закон № 214-ФЗ) предусматривает два обязательных способа обеспечения исполнения обязательства по передаче жилого помещения:
1. залог (когда признаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок и строящийся на нем многоквартирный дом).
2. договоры поручительства или страхования.

ПОМНИТЕ!
 данные способы обеспечения действуют совместно, а не по выбору застройщика.
 данные механизмы защиты прав дольщиков действуют только при заключении договора долевого участия в строительстве, предусмотренного Законом № 214-ФЗ

Участнику долевого строительства о страховании
1. Страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору осуществляется в пользу выгодоприобретателей – участников долевого строительства.
Выгодоприобретателями по договору страхования являются граждане или юридические лица (за исключением кредитных организаций), денежные средства которых привлекались в соответствии с Законом № 214-ФЗ для строительства объекта долевого строительства по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
Допускается замена выгодоприобретателя, указанного в договоре страхования, другим лицом в случае уступки права требования по договору с уведомлением об этом страховщика в письменной форме.

2. Страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору, подтвержденные:
 решением суда об обращении взыскания на предмет залога в соответствии с Законом 214-ФЗ;
 решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.

3. Договор страхования считается заключенным со дня государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и действует до предусмотренного таким договором срока передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства. При этом выгодоприобретатель сохраняет право на получение страхового возмещения по страховому случаю, наступившему в течение двух лет по истечении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи ему жилого помещения.

4. Минимальная страховая сумма по договору страхования, в пределах которой при наступлении страхового случая страховщик должен будет осуществить страховое возмещение, рассчитывается исходя из цены договора и не может быть менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче участнику долевого строительства, и средней рыночной стоимости одного квадратного метра жилья в субъектах Российской Федерации, определенной Минрегионом России на дату заключения договора страхования.

Порядок выплат
1. Если застройщик для обеспечения обязательств по передаче объекта строительства заключил договор поручительства. В случае неисполнения обязательства по передаче жилого помещения участник долевого строительства до предъявления требований к банку должен предъявить требование к застройщику. Если застройщик отказался удовлетворить требование участника долевого строительства или участник долевого строительства не получил от него в разумный срок ответ на предъявленное требование, это требование может быть предъявлено банку, выдавшему поручительство.

2. Если застройщик для обеспечения обязательств по передаче объекта строительства заключил договор страхования. Порядок страховой выплаты при страховании ответственности застройщика регулируется договором страхования и правилами страхования, которые утверждаются страховщиком и являются неотъемлемой частью договора страхования.

Участник долевого строительства (выгодоприобретатель) должен обратиться в страховую организацию или в общество взаимного страхования (ОВС) в пределах срока исковой давности при обращении взыскания на предмет залога в соответствии с Законом 214-ФЗ или до завершения конкурсного производства в отношении застройщика.
Федеральным законом «О взаимном страховании» предусмотрено, что выплата страхового возмещения выгодоприобретателю должна осуществляться в срок, не превышающий тридцати дней с даты представления документов выгодоприобретателем, независимо от наличия и размера задолженности члена общества по уплате страховой премии.

Обязательное страхование или поручительство распространяется только на новые объекты, первый договор долевого участия, по которому заключен после 01.01.2014 года. Застройщик обязан сообщать дольщикам о наличии или отсутствии предусмотренного законом обеспечения своих обязательств.

© 2022 Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области Официальный сайт

Страхование квартиры в новостройке

Существует много факторов, способных отразиться на сроке сдачи здания. Это и падение продаж из-за изменения рыночной конъюнктуры или кризисных явлений, и подорожание материалов, и финансовые трудности у поставщиков и подрядчиков, и проблемы с коммуникациями, которые не зависят от застройщика. Поэтому страхование квартиры в новостройке становится одним из самых популярных направлений сегодня.

Приобретение квартиры на стадии строительства дома выгодней, чем ее покупка после сдачи – разница в стоимости иногда достигает десятков процентов. С другой стороны, вложение средств в возводимый объект сопряжено с массой рисков: мошенничество, двойная продажа, прекращение строительства, банкротство строителя. Ответим на распространенные вопросы насчет того, как застраховаться от подобных неприятностей:

1. Можно ли страховать недостроенную квартиру? Имеются ли ограничения по стадиям строительства?

Квартиру на стадии строительства от наводнения, пожара, стихийных бедствий и прочих неприятностей может застраховать непосредственно застройщик или генеральный подрядчик. А вот застраховать себя от риска не завершения строительства, банкротства застройщика, срыва срока передачи жилья в собственность может лишь сам дольщик. Застраховать финансовые риски дольщиков можно на любой стадии возведения объекта.

В современной экономической ситуации такая страховка становится необходимой, достаточно только провести исследование рынка, сколько зданий на сегодняшний день заморожено, сколько компаний объявили себя банкротом, сколько дольщиков пострадали от колебаний валюты на рынке и нестабильной политической ситуации и вы поймете, что лучше заплатить за страховку, чем потом «кусать локти».

2. Возможно ли, что потратив деньги на страховку своих финансовых рисков, дольщик в результате не почувствует экономии от приобретения квартиры на первичном рынке?

Цена страховки зависит от предварительной страховой экспертизы, которую производит страховщик для оценки уровня страхового риска, и колеблется в диапазоне 1-4,5% от суммы страхования (цены покупаемой квартиры).

Страхователь должен заплатить сразу за весь период действия страхового договора. Страховой договор финансовых рисков дольщика заключается на срок, который превышает срок, установленный в договоре с застройщиком (дата передачи жилья дольщику).

Выходит, что, заплатив даже максимальный тариф (4,5%) на этапе котлована за гарантию сохранности вложенных денег (с учетом нынешней динамики роста стоимости от степени готовности недвижимого объекта), уже спустя месяца три экономия покупателя за счет роста стоимости проинвестированной квартиры даст возможность забыть о затратах на полис.

В случае страхования жилья в новостройке, договор подразумевает возмещение, в случае форс-мажора, всей стоимости объекта, либо суммы кредитной задолженности. Каждый случай страхования жилья на первичном рынке недвижимости индивидуален, это значит, что страховщик будет в частном порядке оценивать свои возможные риски. На российском рынке не так много страховых компаний, который предлагают услугу страхования квартир на «котловане».

3. Какую часть стоимости квартиры покрывает страховая выплата в случае финансовой несостоятельности застройщика?

При банкротстве застройщика страховая компенсация покрывает полностью стоимость квартиры, заплаченную страхователем по контракту с застройщиком. Обычно при банкротстве с компании застройщика данную сумму дольщик получить не сможет.

Количество обанкротившихся компании увеличилось на 10% по сравнению с прошлым годом, возможно стоит подумать о страховании именно сегодня.

4. Может ли дольщик каким-то образом защититься от затягивания срока сдачи квартиры?

Если дольщиком уже заключен договор с застройщиком, а деньги внесены, то влиять на срок сдачи объекта и срок заселения он не в состоянии. Да и сама строительная фирма не всегда может полностью контролировать реализацию проекта, даже если она добросовестна и мотивированна на результат.

Существует много факторов, способных отразиться на сроке сдачи здания. Это и падение продаж из-за изменения рыночной конъюнктуры или кризисных явлений, и подорожание материалов, и финансовые трудности у поставщиков и подрядчиков, и проблемы с коммуникациями, которые не зависят от застройщика. Проявление подобных факторов может не только сорвать сроки строительства объекта, но и привести к банкротству фирмы, например, если строительство задерживается надолго, а застройщик платит проценты по банковской ссуде.

Поэтому страхование жилья в новостройке сегодня становится популярным, хотя даже два года назад об этом мало кто задумывался.

Предстраховая экспертиза

5. Прежде чем оформить страховой полис, страховщик проверяет надежность строительной фирмы. По каким параметрам?

Осуществление предстраховой экспертизы — это достаточно сложный процесс. С целью оценки рисков анализируются свыше 60 параметров, которые характеризуют этап и динамику строительства, наличие и состояние правоустанавливающих, исходно-разрешительных и учредительных документов застройщика, его финансовые параметры, опыт работы и деловую репутацию, исполнение обременений по строительному проекту, схему продаж, источники финансирования и многие другие.

По результатам предстраховой экспертизы можно говорить об условиях договора страхования. Но нужно понимать, что экспертные выводы актуальны на момент осуществления анализа объекта. Через месяц-другой ситуация может поменяться. Так что если дольщик не заключил страховой договор сразу, а решил подумать, страховой компании может потребоваться проведение повторного мониторинга объекта, после чего условия страхования вполне могут поменяться. Откладывая момент страхования на неопределенный срок стоит понимать, что, если сейчас страховая компания готова предоставить вам услуги, то через два-три месяца ситуация может измениться кардинально и договор не будет заключен.

Если страховой договор будет успешно подписан, то экспертиза для дольщика будет бесплатной. Даже если страховщики до проведения оценки берут за нее плату, то она является лишь подтверждением серьезности намерения клиента относительно заключения договора страхования и засчитывается в цену страховки.

6. По каким причинам страховщик может отказать клиенту в оформлении полиса?

Допустим, в процессе проведения оценки выяснится, что застройщик пользуется схемами продаж, противоречащими закону, имеет задолженность, несоизмеримую с доходностью проекта, невыполненные просроченные обязательства по иным объектам, либо выясняются другие обстоятельства, явно свидетельствующие о невозможности завершения проекта в заявленный срок. В этих случаях страховщик откажется страховать такой объект по причине неоправданно высоких рисков. Именно поэтому стоит подумать о страховке на этапе внесения инвестиций за новостройку – предстраховая экспертиза может помочь вам сэкономить значительные суммы, а иногда убережет вас от серьезных финансовых потерь.

7. Какие документы надобно представить страховщику, чтобы доказать факт наличия страхового случая и востребовать компенсацию?

Список необходимой для выплаты документации содержится в Правилах страхования, а также в договоре, с которым страховая компания обязана ознакомить страхователя до его подписания. Ключевое правило — своевременно подать заявку на выплату, документами подтвердить, что застройщик не возвратил средства и не передал квартиру.

Страхование гражданской ответственности застройщика

В соответствии с п. 8 ст. 3 Федерального закона № 152-ФЗ «О признании утратившими силу отдельных положений статьи 25 Федерального закона «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и внесении изменений в статью 62 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»». Просим направлять на адрес электронной почты [email protected], подготовленные вами, акты сверки договоров страхования, заключённых с САО «ВСК» по форме, установленной п. 9 Федерального закона.

После проверки предоставленных вами актов сверки договоров страхования, в ваш адрес, в соответствии со статьёй 10 Федерального закона, могут быть направлены мотивированные возражения, при наличии разногласий.

01.01.2014 вступили в силу изменения, внесенные в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», устанавливающие обязательное обеспечение обязательств застройщиков по передаче жилых помещений участникам долевого строительства одним из следующих способов:

• наличие банковского поручительства;
• участия в обществе взаимного страхования;
• договора страхования гражданской ответственности застройщика.

САО «ВСК» полностью соответствует требованиям статьи 15.2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ и нормативным актам Банка России, который размещен на официальном сайте Центрального банка Российской Федерации.

Субекты страхования ответственности застройщиков

Страхователями по Договору страхования могут быть юридические лица независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2008г. N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом №214-ФЗ для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Договор страхования заключается в пользу Выгодоприобретателей — граждан или юридических лиц (за исключением кредитных организаций), денежные средства которых привлекались в соответствии с Федеральным законом №214-ФЗ для строительства объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, предусматривающему передачу жилого помещения.

Объект страхования и страховые случаи

Объектом страхования являются имущественные интересы Страхователя (Застройщика), связанные с его ответственностью перед участниками долевого строительства (Выгодоприобретателями) в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением им обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве. Страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение Страхователем (Застройщиком) обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, подтвержденные одним из следующих документов:

• вступившим в законную силу решением суда об обращении взыскания на предмет залога в соответствии со статьей 14 Федерального закона №214-ФЗ;
• решением арбитражного суда о признании должника (Страхователя) банкротом и об открытии конкурсного производства в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.

Страховая сумма

Минимальная страховая сумма по Договору страхования рассчитывается исходя из цены Договора участия в долевом строительстве и не может быть менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения (инвестируемой), подлежащего передаче участнику долевого строительства (Выгодоприобретателю), и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья в субъектах Российской Федерации, который определен федеральным органом исполнительской власти, осуществляющим функции по выработке и (или) реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, и подлежит применению для расчета размеров социальных выплат для всех категорий граждан, которым указанные социальные выплаты предоставляются на приобретение, строительство жилых помещений за счет средств федерального бюджета, на дату заключения договора страхования.