О реорганизации многодомового ТСЖ путём выхода из него одного МКД

Нормами ЖК РФ предусмотрено, что жители нескольких многоквартирных домов могут организовать одно товарищество собственников жилья. Но не всегда оно оправдывает ожидания, и жители одного из МКД принимают решение о выходе из него. Рассказываем на примере судебного дела, как правильно это сделать.

Собственники одного из домов многодомового ТСЖ могут решить выйти из товарищества

Одно из товариществ собственников жилья в Саратове объединило сразу несколько многоквартирных домов и управляло ими на основании решений общих собраний собственников в этих МКД.

Однако жители одного из этих домов провели ОСС, на котором решили выйти из ТСЖ и выбрали управляющую организацию, утвердив условия договора управления.

Это решение и выход из ТСЖ не устроили некоторых собственников помещений в доме. Они обратились в суд с иском к инициаторам ОСС о признании незаконным протокол общего собрания. Истцы утверждали, что на собрании не было кворума, и оно проведено с нарушением требований ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ.

Суды были единодушны в своём мнении по поводу этого спора, признав протокол ОСС недействительным. Но если суд первой инстанции сосредоточил своё внимание на проверке порядка проведения собрания, то апелляционный суд проанализировал соблюдение собственниками процедуры выхода дома из многодомового ТСЖ. Поговорим об этом подробнее.

Выход одного дома из многодомового ТСЖ проводится путём выделения МКД из товарищества

Собственники на общем собрании должны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: организовав ТСЖ/кооператив, заключив договор управления с УО или, если в доме меньше 30 квартир, выбрав непосредственный способ управления (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ).

Собственники имеют право организовать ТСЖ, в которое войдёт сразу несколько многоквартирных домов (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ). Если собственники в одном из МКД, входящем в многодомовое товарищество, решат выйти из него: организовать отдельное ТСЖ или подписать договор управления с УО – то они должны следовать требованиям ст. 140 ЖК РФ о реорганизации товарищества.

Нормы ст. 140 ЖК РФ предполагают два способа реорганизации ТСЖ, куда входят несколько многоквартирных домов: разделение и выделение (ч. ч. 3, 4 ст. 140 ЖК РФ). Избрание собственниками жилых помещений дома иного способа управления означает необходимость реорганизации ТСЖ в форме выделения. К выбранной управляющей организации перейдёт часть прав и обязанностей ранее созданного ТСЖ.

В соответствии со ст. 57 ГК РФ, реорганизация юридического лица происходит по решению его учредителей. Если жители многоквартирного дома, входящего в многодомовое ТСЖ, решили выделиться из него, то, в соответствии с ч. 4. ст. 140 ЖК РФ, такое решение принимается на ОСС большинством голосов от общего числа голосов всех собственников помещений в данном доме.

При этом собственникам отдельного дома на выделение не требуется согласия жителей других МКД, которые являются членами ТСЖ. Это вытекает из норм, закреплённых в ч. ч. 2, 3 ст. 161 ЖК РФ: собственники могут в любое время изменить способ управления своим домом.

При реорганизации ТСЖ путём выделения дома оформляется передаточный акт

Порядок проведения реорганизации определяется положениями ч. 1 ст. 57, ч. 4 ст. 58, ст. 59 ГК РФ. Так, в соответствии с ч. 4 ст. 58 ГК РФ, при выделении из многодомового ТСЖ одного многоквартирного дома должен быть составлен передаточный акт, согласно которому от ТСЖ к другому юридическому лицу (новому ТСЖ/УО) или собственникам переходят права и обязанности реорганизованного ТСЖ по отношению к этому дому.

Требования к составу передаточного акта содержатся в ч. 1 ст. 59 ГК РФ. Он должен быть утверждён общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, который «уходит» из многодомового ТСЖ.

Без проведения ОСС о реорганизации ТСЖ собственники не могут утвердить новый способ управления домом

Вернёмся к делу № 33-55/2018, в котором собственники помещений в доме оспорили решение о выходе дома из ТСЖ и заключении договора с управляющей организацией. Суды признали протокол этого собрания недействительным, потому что инициаторы собрания не предусмотрели в повестке дня вопросы о реорганизации ТСЖ.

1. Отказаться от обслуживания, расторгнуть договор управления с ассоциацией ТСЖ многоквартирного дома.
2. Выбрать для осуществления управления многоквартирным домом управляющую организацию.
3. Утвердить договор управления многоквартирным домом и его существенные условия согласно приложению к договору.
4. Обязать ассоциацию ТСЖ передать техническую и иную документацию, связанную с управлением домом, вновь выбранной управляющей организации.
5. Утвердить тариф на содержание жилья.

Как указали суды, в повестке дня не были предусмотрены вопросы о реорганизации ТСЖ, в которое на момент проведения собрания входил многоквартирный дом. В результате сложилась ситуация, что и ТСЖ, и выбранная УО обладали полномочиями по управлению домом, сбору платы за жилищно-коммунальные услуги.

• о реорганизации ТСЖ в форме выделения;
• об утверждении порядка реорганизации ТСЖ в форме выделения;
• об утверждении разделительного баланса и передаточного акта.

В таком случае собственники в многоквартирном доме смогли бы создать своё ТСЖ или избрать иной способ управления домом, заключив договор управления с УО.

На заметку

Собственники помещений в многоквартирном доме, который входит в многодомовое ТСЖ, вправе в любой момент изменить способ управления. Для этого они должны инициировать реорганизацию товарищества собственников путём выделения из него их дома.

Для выделения из ТСЖ собственникам не нужно согласие жителей других домов, входящих в товарищество: такое решение принимается на ОСС в конкретном доме. Это трактуется как смена способа управления МКД.

В повестку дня ОСС нужно внести вопросы о реорганизации ТСЖ в форме выделения, утверждении порядка такой реорганизации. После этого собственники должны принять решение о создании своего ТСЖ или о заключении договора с управляющей организацией.

Прокуроры об актуальном в законодательстве. — Прокуратура города Москвы

Товарищество собственников жилья (далее – ТСЖ) может быть ликвидировано:

— по решению общего собрания членов товарищества. Исчерпывающий перечень оснований такого решения в законодательстве не установлен. В частности, ликвидация ТСЖ может быть обусловлена истечением срока, на который было создано товарищество, если такой срок предусмотрен его уставом;

— по решению общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме, если члены ТСЖ не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников жилья. В данном случае принятие решения о ликвидации ТСЖ является обязательным.

Решение общего собрания членов ТСЖ о ликвидации товарищества должно быть принято не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов членов ТСЖ (часть 4 статьи 146 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ).

Кворум для принятия решения о ликвидации ТСЖ общим собранием собственников жилых помещений в законодательстве не установлен. Такое решение, как и решение о создании ТСЖ, должно считаться принятым, если за него проголосовали собственники жилья, обладающие более 50% общего числа голосов собственников жилых помещений в доме (часть 1 статьи 136 ЖК РФ).

Как правило, на этом же собрании назначается ликвидационная комиссия (ликвидатор) и устанавливаются порядок и сроки ликвидации (часть 3 статьи 62 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В течение трех рабочих дней после принятия решения о ликвидации ТСЖ необходимо:

— в письменной форме сообщить об этом в налоговый орган для внесения в Единый государственный реестр юридических лиц (далее — ЕГРЮЛ) записи о том, что юридическое лицо находится в процессе ликвидации;

— опубликовать сведения о принятии решения в «Вестнике государственной регистрации».

С момента назначения ликвидационной комиссии к ней переходят полномочия по управлению делами ТСЖ.

В рамках процедуры ликвидации ликвидационная комиссия осуществляет, в частности, следующие действия (ст. 63 ГК РФ):

1) принимает меры по выявлению кредиторов и получению дебиторской задолженности;

2) уведомляет в письменной форме кредиторов о ликвидации юридического лица;

3) после окончания срока предъявления требований кредиторами составляет промежуточный ликвидационный баланс.

Если ликвидационная комиссия установила недостаточность имущества ТСЖ для удовлетворения всех требований кредиторов, дальнейшая ликвидация товарищества может осуществляться только через процедуру его банкротства (пункт 4 статьи 62 ГК РФ);

4) осуществляет продажу имущества ТСЖ с торгов, если имеющихся у товарищества денежных средств недостаточно для удовлетворения требований кредиторов.

5) производит выплаты кредиторам;

6) после завершения расчетов с кредиторами составляет окончательный ликвидационный баланс;

7) подает документы для государственной регистрации ликвидации ТСЖ.

Ликвидация ТСЖ считается завершенной, а юридическое лицо — прекратившим существование после внесения записи об этом в ЕГРЮЛ.

• Вконтакте
• LiveJournal

Прокуратура
города Москвы

Прокуратура города Москвы

3 ноября 2017, 16:37

Порядок ликвидации ТСЖ по решению общего собрания членов ТСЖ и собственников жилья

Отвечает заместитель прокурора Юго-Западного административного округа г. Москвы Ольга Петровна Вилкова

Товарищество собственников жилья (далее – ТСЖ) может быть ликвидировано:

— по решению общего собрания членов товарищества. Исчерпывающий перечень оснований такого решения в законодательстве не установлен. В частности, ликвидация ТСЖ может быть обусловлена истечением срока, на который было создано товарищество, если такой срок предусмотрен его уставом;

— по решению общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме, если члены ТСЖ не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников жилья. В данном случае принятие решения о ликвидации ТСЖ является обязательным.

Решение общего собрания членов ТСЖ о ликвидации товарищества должно быть принято не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов членов ТСЖ (часть 4 статьи 146 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ).

Кворум для принятия решения о ликвидации ТСЖ общим собранием собственников жилых помещений в законодательстве не установлен. Такое решение, как и решение о создании ТСЖ, должно считаться принятым, если за него проголосовали собственники жилья, обладающие более 50% общего числа голосов собственников жилых помещений в доме (часть 1 статьи 136 ЖК РФ).

Как правило, на этом же собрании назначается ликвидационная комиссия (ликвидатор) и устанавливаются порядок и сроки ликвидации (часть 3 статьи 62 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В течение трех рабочих дней после принятия решения о ликвидации ТСЖ необходимо:

— в письменной форме сообщить об этом в налоговый орган для внесения в Единый государственный реестр юридических лиц (далее — ЕГРЮЛ) записи о том, что юридическое лицо находится в процессе ликвидации;

— опубликовать сведения о принятии решения в «Вестнике государственной регистрации».

С момента назначения ликвидационной комиссии к ней переходят полномочия по управлению делами ТСЖ.

В рамках процедуры ликвидации ликвидационная комиссия осуществляет, в частности, следующие действия (ст. 63 ГК РФ):

1) принимает меры по выявлению кредиторов и получению дебиторской задолженности;

2) уведомляет в письменной форме кредиторов о ликвидации юридического лица;

3) после окончания срока предъявления требований кредиторами составляет промежуточный ликвидационный баланс.

Если ликвидационная комиссия установила недостаточность имущества ТСЖ для удовлетворения всех требований кредиторов, дальнейшая ликвидация товарищества может осуществляться только через процедуру его банкротства (пункт 4 статьи 62 ГК РФ);

4) осуществляет продажу имущества ТСЖ с торгов, если имеющихся у товарищества денежных средств недостаточно для удовлетворения требований кредиторов.

5) производит выплаты кредиторам;

6) после завершения расчетов с кредиторами составляет окончательный ликвидационный баланс;

7) подает документы для государственной регистрации ликвидации ТСЖ.

Ликвидация ТСЖ считается завершенной, а юридическое лицо — прекратившим существование после внесения записи об этом в ЕГРЮЛ.

Адрес: 109992, ГСП-2, пл. Крестьянская Застава, дом 1, Москва, Россия
Телефон: +7 (495) 955-97-73
Телефон: +7 (495) 951-71-97

Прокурор разъясняет — Прокуратура Воронежской области

ТСЖ может быть ликвидировано по решению суда (п. 2 ч. 6 ст. 20, ч. 1 ст. 141 ЖК РФ):

— по требованию уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления (далее – орган власти). Полномочиями на обращение в суд наделены органы государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля;

— по требованию члена товарищества.

По иску органа власти ликвидация ТСЖ возможна в следующих случаях:

— признание государственной регистрации товарищества недействительной, в т.ч. в связи с допущенными при его создании грубыми нарушениями закона, если эти нарушения являются неустранимыми. Правом заявить такое требование наделены также налоговые органы;

— осуществление ТСЖ деятельности, запрещенной законом, либо с нарушением Конституции РФ, либо с другими неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов. При этом неоднократность нарушения закона сама по себе не может служить основанием для ликвидации юридического лица, должны оцениваться нарушение и его последствия (п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25);

— неисполнение в срок предписания об устранении несоответствия устава ТСЖ или внесенных в него изменений требованиям ЖК РФ.

На практике имеются примеры ликвидации ТСЖ по требованию органа государственного жилищного надзора в связи с отсутствием кворума, необходимого для принятия общим собранием собственников жилых помещений решения о создании товарищества, то есть в нарушение ч. 1 ст. 136 ЖК РФ.

По иску членов ТСЖ может быть ликвидировано в случае невозможности достижения целей, ради которых оно создано, в т.ч. если осуществление деятельности товарищества становится невозможным или существенно затрудняется (пп. 5 п. 3 ст. 61 ГК РФ). Например, такое требование может быть удовлетворено, если иные участники юридического лица уклоняются от участия в нем, делая невозможным принятие решений в связи с отсутствием кворума. В результате этого осуществление деятельности юридического лица становится невозможным или существенно затрудняется ввиду длительной невозможности сформировать органы юридического лица.

Для ликвидации ТСЖ по решению суда нет необходимости в принятии решения о таком обращении всеми членами товарищества. В суд с данным заявлением может обратиться один член товарищества самостоятельно.

Исковое заявление подается в суд общей юрисдикции по месту нахождения ТСЖ. Госпошлина за подачу искового заявления гражданином – 300 руб.

После вступления в силу решения суда о ликвидации ТСЖ товарищество не считается ликвидированным. С этого момента начинается процедура его ликвидации. Решением суда эта функция может быть возложена на членов ТСЖ или орган, уполномоченный на ликвидацию ТСЖ его уставом.

Лица, на которых судом возложена ликвидация ТСЖ, осуществляют, в частности, следующее (ст. 63 ГК РФ):

1) публикуют в СМИ сообщение о ликвидации и о порядке и сроках заявления требований его кредиторами;

2) принимают меры по выявлению кредиторов и получению дебиторской задолженности, составляют промежуточный ликвидационный баланс;

3) осуществляют в случае необходимости продажу имущества ТСЖ, выплаты кредиторам;

4) составляют окончательный ликвидационный баланс, решают судьбу оставшегося после расчетов с кредиторами имущества ТСЖ;

5) подают документы для государственной регистрации ликвидации ТСЖ.

Ликвидация ТСЖ считается завершенной, а юридическое лицо – прекратившим существование после внесения записи об этом в Единый государственный реестр юридических лиц.