Досрочное погашение ипотеки

Любой кредит предполагает переплату. Особенно это актуально для ипотечного кредитования. Даже небольшая процентная ставка, применяемая на протяжении нескольких лет вынудить выплатить значительно больше, чем просто сумму основного долга.

Подробнее о досрочном погашении ипотеки

Система кредитования строится на том, что заемщик обязан отдать больше, чем взял. В противном случае не будет выгоды и смысла для банка. В случае с ипотечным кредитование, клиент берет сразу большую сумму на очень длительный срок и вынужден на всем его протяжении обслуживать обязательства, совершая ежемесячные платежи. Для банка выгодно, чтобы человек платил настолько долго, насколько это возможно. А вот для заемщика все совершенно наоборот. Чем быстрее получится выплатить долг, тем меньше будет сумма переплаты.

Самый простой пример: есть кредит на квартиру стоимостью в 3 миллиона рублей сроком на 20 лет под 10% годовых. 10% в год – это 300 тысяч рублей. За 10 лет набегает 10*10=100% переплаты. Разумеется, клиент все это время будет совершать платежи и потому сумма будет не настолько глобальной, но общий принцип все равно остается тем же. Таким образом, лучше экономить на всем, но погасить задолженность как можно быстрее и уже после этого наслаждаться экономической свободой и отсутствием кабальных платежей. В идеальном случае – вообще не залазить в кредит, а совершать покупки только после того, как будет накоплена нужная сумма.

К сожалению, применительно к ипотеке это практически невозможно, так как квартира нужна в любом случае и если ее нет, придется платить за аренду, что в некоторых случаях обходится даже больше, чем регулярные платежи в банк.

Виды досрочного погашения ипотеки

Существует 2 основных варианта погашения долга: полный и частичный. Особняком стоит система рефинансированию, которую тоже нужно учитывать. В любой из ситуаций следует учитывать особенности заключенного договора, в частности, пунктов, которые касаются преждевременного погашения.

Полное

При полном погашении клиент вносит всю оставшуюся сумму долга одним платежом. Совершать его можно как наличным, так и безналичным образом, по желанию клиента. Следует учитывать, что к дате полного погашения банк должен подготовится. В частности, нужно пересчитать проценты, чтобы клиент не заплатил лишнего (но и не недоплатил). Полное преждевременное погашение ипотеки – это редкое явление, ведь подразумевается внесение крупной суммы. Возможно при следующих условиях:

• Получение крупного наследства.
• Выигрыш в лотерею.
• Продажа дорогостоящего имущества.
• Значительная премия на работе.

Это только основные причины, по которым человек мог получить достаточно денег, чтобы заплатить всю сумму долга. Их может быть еще множество, в зависимости от сложившейся ситуации.

Частичное

При частичном варианте погашения вносится только определенный платеж, который не покрывает всю сумму долга. Это распространенное явление, так как даже при обязательном платеже нередко клиент предлагает внести больше, чем требуется. Все это считается частичным погашением. В зависимости от суммы, обычно предупреждать о нем банк не требуется, хотя все равно следует изучить условия договора.

Лучше вносить деньги частями, как только они появляются, а не откладывать до накопления значительной суммы. Следует учитывать, что в этом тоже не нужно доходить до абсурда.

Погашение с помощью рефинансирования

Рефинансирование как таковым погашением не является, так как заемщик все равно остается должен точно такую же сумму, как и до рефинансирования. Однако подобная система может несколько снизить процентную ставку, увеличить или уменьшить срок выплат или предлагаться с другими выгодными условиями.

Например, клиенту осталось погашать кредит еще 5 лет, с ежемесячным платежом в 20 тысяч. Из-за изменения финансового состояния, он больше не может обслуживать этот долг. Человек обращается в другой банк, который готов на рефинансирование, где обговаривает выгодные для себя условия. В результате новый банк погашает долг в старом и теперь заемщик является должником другой финансовой организации. В рамках такой процедуры, в данном примере, человек мог договориться об увеличении срока выплат до 10 лет с уменьшением суммы до ежемесячного платежа до 10 тысяч рублей.

Что о досрочном погашении говорит закон?

На момент написания этой статьи (апрель 2018 года), действует пункт 2 ст.810 ГК РФ. В нем сказано, что заемщик имеет полное право досрочно погасить свой долг при единственном условии: он обязан предупредить об этом банк за 30 дней. Такой срок дается для окончательного расчета задолженности на конкретную дату и определения оставшейся суммы процентов.

Однако с июня 2018 года в силу вступают поправки к закону, в которых сказано, что заемщик получает такое право только с согласия банка. Эксперты считают, что поправки еще могут быть изменены и в них будет добавлен пункт о возможности преждевременного погашения даже без согласия банка, но некоторые специалисты сходятся во мнении, что закон может быть радикально переработан, чтобы соответствовать германской модели, при которой досрочное погашение уже не так легко выполнить.

Следует учитывать, что вне зависимости от внесенных изменений, они будут касаться только тех договоров, которые будут заключены после июня 2018 года и банк не имеет права отказывать заемщикам по ранее подписанным кредитным договорам в преждевременном погашении долга.

Расчет досрочного погашения ипотеки

При полном погашении долга банк на дату, указанную клиентом в заявлении, производит перерасчет процентов и тела кредита, предоставляя детальную информацию должнику. Исходя из нее и производится преждевременное погашение.

Пересчет процентов

Рассмотрим на примере. Предположим, человек приобрел квартиру в ипотеку, взяв у банка 1 миллион рублей на 3 года под 10% годовых. Он обязан платить по 32 267,19 рублей в месяц, что в конечном итоге, за три года, даст переплату в сумме 162 039,91 рублей. Если добавить всего лишь 1 тысячу ежемесячной переплаты, то картина будет несколько иной:

Несложно подсчитать, что в такой ситуации переплата уменьшится до 159286,57 рублей. То есть, человек сэкономит 2753,34 рубля. Чем больше сумма дополнительных платежей и чем чаще они совершаются, тем меньше придется переплачивать банку.

Как досрочно погасить ипотеку?

Досрочное погашение долга – это право любого человека. По крайней мере до тех пор, пока в законодательство не будут внесены изменения. Сейчас еще можно заранее погасить кредит, чтобы меньше переплачивать.

Что потребуется?

Для преждевременного погашения необходимо собрать нужную сумму (зависит от того, полностью будет гаситься кредит или частично), взять паспорт и явится в отделение банка. Обычно нужно обращаться туда же, где клиент брал кредит, однако это не обязательное требование. Уточнять этот момент следует непосредственно в выбранной финансовой организации. Более того, многие современные банки предлагают возможность удаленных платежей, через личный кабинет.

Пошаговые действия

1. Определиться с вариантом погашения (полный или частичный).
2. Определиться и суммой платежа и собрать ее.
3. Поставить банк в известность о желании досрочно погасить задолженность. Обычно требуется только в том случае, когда клиент выбирает полное погашение, однако этот момент также нужно уточнять отдельно.
4. В указанный срок явиться в отделение и внести деньги в кассу.
5. Если выбрано было полное погашение, то после закрытия кредита рекомендуется потребовать на руки справку об отсутствии задолженности.

Стоит ли досрочно погашать ипотеку с дифференцированным способом оплаты?

Существуют два варианта оплаты кредита: аннуитетный и дифференцированный.

1. Аннуитетный. Общая сумма платежа остается одинаковой на всем протяжении действия кредита. В первое время выплачиваются в основном проценты и лишь немного тела, а в дальнейшем, часть процентов становится каждый раз все меньше и меньше, а часть тела кредита все больше. Для такого варианта расчетов характерна изначально меньшая сумма платежа, но большая после середины срока действия кредита. Переплата в данном случае тоже больше.
2. Дифференцированный. Сумма платежа постоянно уменьшается. Тело кредита всегда одинаковое, а вот сумма процентов с каждым месяцем будет меньше. Для такой системы характерна изначально высокая сумма выплат, но после половины срока действия кредита, она становится меньше аннуитетной. Переплата в такой ситуации меньше.

В рамках досрочного погашения кредита важно только то, что при дифференцированных платежах переплата все равно есть, пусть и немного меньше.

Как следствие, если погашать такой вариант кредита досрочно, платить в конечном итоге придется меньше. Сейчас банки лишь в редких случаях предлагают дифференцированную систему расчетов, так как это им не выгодно. Это может стать причиной не погашать кредит досрочно, так как если впоследствии нужно взять другой, то следует сразу готовиться к тому, что платежи будут рассчитываться по аннуитетной системе.

Особенности погашения ипотеки с материнским капиталом

Если ипотека приобреталась с использованием материнского капитала (например, в качестве первоначального взноса), то никаких особенностей тут нет. Погашение производится в стандартном режиме, так же, как при любой другой ипотеке. Если же недвижимость приобреталась в ипотеку еще до получения сертификата материнского капитала, то его можно использовать для того, чтобы закрыть часть задолженности или даже погасить ее полностью.

В 2017 году обсуждались поправки в закон №256-ФЗ, в котором как раз и описываются возможные варианты использования материнского капитала. Так, одним из изменений предлагалась возможность использовать материнский капитал не просто для единовременного досрочного погашения долга, но и для осуществления ежемесячных выплат. То есть, та же сумма просто разбивалась на несколько месяцев и регулярно вносилась государством в качестве оплаты за кредит физического лица. На данный момент (апрель 2018) такие поправки до сих пор не приняты и непонятно, будут ли приняты вообще.

Как вернуть деньги за страховку?

Страховая компания практически всегда предусмотрительно указывает в договоре с клиентом пункт о том, что неиспользованная сумма не возвращается. То есть, вернуть свои деньги не получится никак. Это не запрещено законом. Однако, если такой приписки нет, значит можно с чистой совестью идти в страховую компанию, предъявлять справку из банка о досрочном погашении и требовать возврата части выплат. Компания обязана вернуть деньги в течение 5 рабочих дней.

Плюсы и минусы досрочного погашения ипотеки

Единственный минус – необходимость расстаться с деньгами раньше положенного срока. Основной плюс: значительное уменьшение суммы переплаты. Кроме того, досрочное погашение долга обычно указывается в кредитной истории как преимущество клиента, что облегчает попытки взять новый кредит.

Как правильно досрочно гасить кредит

Досрочное погашение кредита может быть выгодно для заемщика — в этом случае он экономит на процентах. Особенно это актуально в кризисные времена, поэтому при наличии возможности граждане стремятся закрыть все имеющиеся у них задолженности.

С 2011 года в российское законодательство были внесены изменения, согласно которым банки не могут запрещать гражданам погашать кредиты досрочно, а также взимать за это комиссии или штрафы. Это касается только физических лиц, для юридических лиц такого запрета нет, поэтому условия досрочного погашения будут зависеть от содержания кредитного договора.

Несмотря на то, что выплатить кредит раньше срока гражданам запретить теперь не могут, у банков могут быть свои нюансы. Для того чтобы их учесть, надо внимательно читать кредитный договор.

По закону, если заемщик хочет выплатить кредит досрочно, он должен предупредить банк за 30 дней. Уведомление можно отнести лично, отправить по почте или сделать это через личный кабинет на сайте или в приложении, если кредитная организация дает такую возможность. Условиями кредитного договора этот срок может быть уменьшен, например до 14 или 7 дней, или его вообще может не быть, и заемщик может просто вносить деньги на счет без предупреждения, а они будут списываться в счет досрочного погашения.

Также условиями кредитного договора могут быть установлены определенные даты, в которые можно гасить кредит раньше срока. Например, в некоторых банках досрочное погашение возможно не в любой день, а только в дату очередного платежа. Могут быть ограничения по сумме, например, досрочное погашение возможно в сумме не менее 20 тыс. рублей. Нюансов может быть много. Перед заключением кредитного договора я рекомендую их выяснить, чтобы потом не попасть в неприятную ситуацию.

Банки предпочитают, чтобы заемщики, особенно исполнительные, которые платят без просрочек, не закрывали кредиты досрочно, поскольку при этом кредитные организации лишаются части дохода. Тем не менее возможность беспроблемного досрочного погашения кредита сейчас стала одним из главных конкурентных преимуществ для банков. Поэтому практически все крупные структуры уже давно не ставят условий для заемщиков и разрешают вносить досрочные платежи без ограничений по времени и суммам.

Однако все еще существуют финансовые организации, например, МФО, которые пытаются так или иначе сделать досрочное погашение максимально некомфортным. Вводят штрафы, выставляют множество условий, вплоть до того, что прописывают в договоре, что досрочное погашение невозможно, и потом ссылаются на этот пункт договора.

Заемщикам надо понимать, что такого условия в договоре в принципе не может существовать — это противоречит закону. Поэтому, если вы решили погасить кредит досрочно, но вам говорят, что это невозможно, стоит уведомить организацию за 30 дней и внести на счет остаток задолженности после истечения этого срока. Если вам начнут начислять пени или штрафы, необходимо будет обращаться в суд.

Требуется помощь? Задайте безлимитное количество вопросов на консультации!

Наши эксперты оперативно найдут верный ответ и помогут.

Нюансы

Также при досрочном погашении кредита существуют свои нюансы:

1. Гасить кредит с аннуитетными платежами (когда платеж рассчитывается равными частями в течение всего периода) раньше срока действительно выгодно в первой половине срока, поскольку именно в этот период банк начисляет максимальные проценты. Если, например, вы выплачиваете такой кредит уже 5 лет и вам остается год до окончания платежей, особой выгоды, закрыв кредит досрочно, вы уже не получите, поэтому с выплатами можно не торопиться.
2. Не стоит вливать в кредит любые свободные деньги, которые у вас появляются. Не надо забывать про подушку безопасности в размере 3–6 ежемесячных окладов, которая должна быть отложена на непредвиденные расходы. Особенно актуально это правило в кризис. Если выбор стоит между досрочным погашением и подушкой безопасности, гораздо правильнее выбрать последнее.
3. При частичном досрочном погашении кредита заемщик может выбрать — сократить срок кредита или уменьшить ежемесячный платеж. В некоторых ситуациях будет выгоднее сократить срок кредита, так экономия на процентах будет более очевидна, но если в сегодняшней ситуации существует риск потери работы или сокращения доходов, то правильнее будет выбрать уменьшение ежемесячного платежа.
4. Не надо забывать про очередные платежи при частичном досрочном погашении кредита. Достаточно часто заемщики просто кладут на счет деньги и забывают об этом. При этом в некоторых банках, чтобы они списались в счет досрочного погашения, надо написать заявление. Чаще всего оно оформляется в электронном виде через приложение, однако без него деньги могут списываться со счета только в размере очередных платежей. Несмотря на частичное досрочное погашение, очередной платеж никто не отменял и проценты за пользование кредитом тоже, поэтому на счету должна оставаться сумма в размере очередного платежа с процентами, иначе банк может начислять пени и штрафы за просрочки.

Выплату кредита раньше срока — при любых условиях — нужно контролировать самостоятельно. Если вы внесли деньги для полного досрочного погашения на счет, надо удостовериться в том, что они списались, после этого связаться с банком и взять справку о полном погашении кредита, чтобы избежать возможных недоразумений.

Могут ли банки штрафовать за досрочное погашение кредита в 2022 году?

Иногда банки выписывают штрафы, если заемщик совершил досрочное погашение кредита. В каких случаях это является незаконной мерой, как сэкономить на досрочке и как защитить свои права, – ответы на все эти вопрос редакция Bankiros.ru узнала у финансовых экспертов.

Ситуация

В 2020 году некоторые банки массово отказывали заемщикам в досрочном погашении потребительских кредитов. Причина – недостаточная сумма взноса, которая меньше указанной в уведомлении о досрочном погашении. Тогда в Центробанке разъяснили, что такая практика считается недобросовестной и кредиторы обязаны принимать любые суммы в погашение кредита. Если банк был заранее предупрежден о внесении досрочного погашения, то не важно, какая сумма будет внесена, банк будет обязан ее принять, отмечает регулятор.

Но в прошлом году россияне нередко жаловались о штрафах за досрочное погашение в принципе. Даже в тех случаях, когда они оповещали кредитную организацию в установленный срок. Редакция Bankiros.ru решила разобраться, насколько правомерны такие штрафы, что делать заемщику, если банк просит оплатить компенсацию за досрочку и о чем стоит помнить, закрывая кредит?

Насколько законны штрафы?

Как нам рассказал Григорий Пахомов, консультант по стратегическому развитию КПК «Капитал Регионов», с 2011 года банки обязали не препятствовать заемщикам в частичном или досрочном погашении кредита. В статье 810 ГК РФ и статье 11 специализированного ФЗ «О потребительском кредите (займе)» говорится о том, что заемщик может самостоятельно досрочно погашать свой кредит, заранее уведомив банк за 30 дней. По согласованию с банком срок может быть меньше.

«Главное – брать дополнительные комиссии или вводить штрафные санкции за досрочное погашение банк не может», – отмечает эксперт.

Неправомерность штрафов за досрочное погашение также подтверждает и Виктор Садыков, директор кредитного агентства «Ваш финансовый партнер №1». Согласно Федеральному закону №353-ФЗ от 21 декабря 2013 года, потребитель имеет право на досрочный возврат суммы заема и сам принимает решение о погашение, приводит данные эксперт. Согласие банка для этого не требуется.

По словам Садыкова, если в кредитном договоре включен пункт о запрете или штрафе за досрочное погашение, то этот договор может считаться недействительным. К тому же, за подобные действия банк могут привлечь к административной ответственности.

Также эксперт напоминает о том, что после погашения долга необходимо запросить документ, подтверждающий, что ваши долговые обязательства перед банком полностью закрыты.

Что делать, если банк выписал штраф?

Несмотря на действие закона есть ряд банков, которые иначе трактуют правила и накладывают на заемщика дополнительные комиссии или штрафы, утверждает Пахомов. С точки зрения правовых взаимоотношений это незаконно. Заемщик имеет полное право оспорить данный штраф в суде на основании статей 809 и 810 ГК РФ. Судебная практика говорит о том, что суд в подавляющем большинстве встает на сторону заемщика.

«Также стоит понимать, что в судебной практике при спорных ситуациях суд чаще принимает решение в пользу стороны, не участвующей в создании договора. Если условие спорное и ущемляет права заемщика, то высока вероятность вернуть все излишние комиссии, списанные банком», – говорит эксперт.

Как нам объяснила Оксана Васильева, доцент Финансового университета при Правительстве Российской Федерации, бывают случаи, когда банки не соблюдают закон и требуют еще и уплаты процентов сверху. В таком случае необходимо написать претензию в банк, копию претензии оставить у себя. Далее стоит получить ответ банка и сохранить его, на всякий случай, отмечает эксперт, поскольку эти бумаги могут потребоваться для суда. Лучше также сохранить и копию уведомления о намерении досрочно погасить кредит.

Как правило банк или ответственного за это нарушение должностное лицо должны привлечь к ответственности, а штраф, который был выплачен банку, должны вернуть обратно заемщику.

Если хотите быстро отправить заявку во все банки на кредиты/кредитные карты, скачивайте приложение Bankiros.ru.

Однако если выплаты по кредиту были просрочены, напоминает Васильева, то тогда банк имеет право наложить санкции. Они предусмотрены кредитным договором и у каждой организации свои.

Почему досрочное погашение – это выгодное решение?

При досрочном погашении самой выгодной схемой для заемщика станет уменьшение срока кредита и сохранения суммы ежемесячного платежа. По словам экспертов, итоговая переплата по заему станет меньше, поскольку банки начисляют проценты на остаток долга: чем меньше долг, тем меньше сумма начисленных процентов.

Допустим, Иван Сидоров взял 1,5 миллиона рублей в кредит. Его ежемесячный платеж составляет 38 044 рубля по ставке 10% годовых. При таких расчетах выплачивать долг ему пришлось бы четыре года, а ежемесячно банк начислял бы проценты за использование кредитных средств, начиная с 12 740 рублей (при первом платеже) и уменьшая сумму пропорционально объему основного долга. К концу срока объем переплат по процентам достигнет 325 881 рубль.