Как арендовать земельный участок с последующим правом выкупа

Как купить или арендовать землю у государства. Что выгоднее. Выкуп арендованной земли в собственность.

Государство продаёт или сдаёт в аренду (для дальнейшего выкупа в собственность) довольно много земельных участков. Конечно, речь не идёт о земле в центре больших городов. Там она , как правило, не государственная и уже имеет конкретных собственников. Речь пойдёт об участках в сельской местности с видом разрешённого использования ИЖС и ЛПХ для индивидуального строительства.

Муниципалитеты активно предлагают земельные участки к продаже и в аренду. Это прямой их доход. К тому же , налоги на имущество с земельных участков и построенных на них сооружениях, тоже являются доходами местных бюджетов. Деятельность по освоению вновь купленных участков приводит к созданию новых рабочих мест на местах. В общем, одни сплошные плюсы от использования данного ресурса для местных бюджетов. И умные главы муниципалитетов используют этот ресурс.

Разберу ситуацию с арендой и покупкой. Рассмотрю особенности варианта с арендой. Проведу сравнение с точки зрения выгоды.

Итак, если вас интересует конкретное место/населённый пункт для покупки земли под строительство индивидуального дома, тогда

• простым поиском в Интернет ищете сайт Администрации районного центра, где этот населённый пункт находится.
• На сайте обязательно должен быть раздел, где публикуется информация о торгах.
• В этом разделе периодически публикуется информация о всех торгах. Остаётся только следить за тем, что там появляется.

Информация о всех торгах государственным имуществом должна дублироваться на сайте https://torgi.gov.ru , но лучше следить за торгами на локальных сайтах муниципалитетов.

Процедура участия в торгах подробно описана в аукционной документации. Ничего сложного там нет. Часто случается, что на торги никто не заявляется по каким-то причинам. Тогда следующий аукцион назначается по сниженной цене. Таким образом можно дождаться вполне приятных цен.

• В случае продажи в собственность, предлагается цена выкупа.
• В случае аренды , торгуется суммарная арендная ставка за 12 месяцев.

С покупкой всё понятно. Выиграл аукцион, оплатил и можно оформлять землю в собственность по договору купли-продажи. С арендой всё несколько сложнее. После аукциона заключается договор аренды.

• Аренда платится ежемесячно исходя из 1/12 цены аукциона.
• Стоимость аренды может быть повышена в связи с инфляцией ( на основании решений глав регионов).
• Чтобы выкупить землю в собственность, необходимо построить на этом земельном участке строение, которое разрешено строить по договору аренды ( в нашем случае, жилой дом) , поставить его на кадастровый учёт и зарегистрировать право собственности.
• Цена выкупа определена распоряжением главы региона и составляет долю от кадастровой стоимости. Поэтому, перед принятием решения об участии в аукционе на право арены, необходимо узнать, какова будет цена выкупа . Формула общей стоимости, приобретаемой через аренду земли, такова :

Общая стоимость = Сумма, уплаченная за весь срок аренды + Стоимость выкупа.

Чем дольше идет стройка, тем больше денег будет уплачено за аренду. Значит стройка должна быть быстрой. Время — деньги. Буквально. Кадастровая стоимость меняется ( как правило растёт). Это нужно принимать во внимание.

Получается, что лучше и проще купить, чем арендовать? Проще купить, но арендовать может быть выгоднее! Цена покупки вполне может быть на уровне рыночных цен, а вот покупка через аренду сулит приличную экономию да ещё и с рассрочкой покупки. Но только при условии быстрого строительства . Если нужна земля на долгую перспективу или нет денег на стройку, тогда аренда не ваш вариант.

Есть люди, которые строят вполне успешный бизнес, покупая или арендуя землю и быстро возводя на ней строения. Земля по такой схеме обходится довольно недорого, а иногда совсем дёшево.

В следующей статье опишу ситуацию, когда есть желание самому сформировать и выкупить у государства кусочек земли из, так называемых, неразграниченных земель муниципальной собственности.

Подробно о том, как взять в аренду землю у государства с последующим выкупом

После корректировки ЗК РФ, произошедшей в 2015 году, процедура получения участков в пользование стала более прозрачной.

Основной способ распределения земель – заключение договоров по результатам аукционов.

Но есть ряд случаев, когда заинтересованные лица могут получить землю без торгов.

Рассмотрим детально в статье как это можно сделать.

Законодательное регулирование

Земельные отношения регулируются ЗК РФ. Особое внимание следует обратить на главу V.1, где прописан механизм предоставления наделов в аренду, в том числе у государства.

Для людей, которые рассчитывают получить участок на льготных условиях, стоит изучить местный закон о регулировании земельных отношений. Субъекты федерации часто расширяют список людей, которые имеют право на аренду земли без торгов.

Заключение и исполнение договора регулируется нормами ГК РФ – главой 34, где содержатся положения об аренде, и подразделом 2 раздела 3 «Общие положения о договоре».

Условия заключения договора

По общему правилу муниципальная и государственная земли могут передаваться в аренду гражданам и организациям, если в законе не установлены ограничения для этого.

Условия заключения договора следующие:

1. заинтересованное лицо подало заявление в местную администрацию или обратилось с заявкой на участие в аукционе;
2. были представлены необходимые документы (паспорт физического лица, уставные документы организации, паспорт и доверенность представителя);
3. арендатор признан победителем аукциона (если соглашение заключается по результатам торгов);
4. организация не находится в состоянии банкротства.

;
• территория отнесена к землям общего пользования;
• принято решение о предварительном согласовании его предоставления по ранее поступившему заявлению от гражданина;
• на наделе планируется размещение объектов федерального, регионального или местного значения;
• земля предназначена для размещения здания или иного объекта в рамках федеральной или государственной программы;
• участок находится на территории, в отношении которой заключён договор о её комплексном освоении;
• на участке стоит здание или объект незавершённого строительства, который принадлежит муниципальному образованию и выставлен на аукцион;
• участок не отнесён к какой-либо категории земель;
• земля предоставлена другому лицу на праве постоянного владения, пожизненного наследуемого владения, безвозмездного пользования или аренды;
• надел полностью расположен на территории, отнесённой к зоне с особыми условиями использования, где нельзя использовать землю с целями, указанными в заявлении;
• не установлено разрешённое землепользование или оно не отвечает целям, заявленным в обращении заинтересованного лица;
• использование участка предусматривает возведение здания, но параметры разрешённого строительства не были установлены;
• нет технических условий подключения к инженерным и ресурсным сетям в случаях, когда это необходимо для заключения договора аренды;
• право собственности государства или муниципального образования на данный участок не зарегистрировано;
• надел изъят из оборота (в том числе для госнужд) или ограничен в обороте.

Участок предоставляется без торгов в ряде случаев:

, которое относится к льготной категории граждан;
• организациям в рамках комплексного освоения территории;
• компаниям на основании Указа Президента РФ;
• членам садового или огороднического товарищества, если участок образуется из состава земель таких товариществ;
• в иных случаях, предусмотренных земельным законодательством.

Список категорий граждан, которые могут претендовать на заключение договора аренды без торгов, содержится в специальном законодательстве РФ и субъектов федерации. Например, в законе «О социальной защите инвалидов» № 181-ФЗ от 24.11.1995 г. определено, что инвалиды и семьи, в составе которых есть инвалид, могут получить в первоочередном порядке землю под ИЖС, для ведения садоводства или ЛПХ.

Гражданин может обратиться в местную администрацию за разъяснением законодательства и спросить, какие категории граждан имеют право на получение земли в аренду без торгов.

Как взять в найм участок с последующим приобретением?

Процедура начинается с поиска подходящего участка. Обычно люди ищут землю на кадастровой карте – нужно искать наделы, принадлежащие муниципальному образованию и не имеющие обременений.

На сайтах местных администраций и на специализированном ресурсе публикуется информация об участках, уже выставленных на торги.

Возможна ситуация, когда участок фактически не выделен как отдельный объект. В этом случае гражданин должен своими силами составить схему расположения участка.

Это документ, где обозначаются координаты углов надела. Схема готовится кадастровым инженером за отдельную плату.

Когда участок найден, нужно писать заявление собственнику – органу исполнительной власти муниципального образования. Документ можно направить напрямую руководителю или в орган, который занимается имущественными вопросами (департамент или управление).

К заявлению прилагаются:

1. копии страниц паспорта;
2. доверенность и копии страниц паспорта представителя, если он подаёт обращение;
3. копия устава организации;
4. копия свидетельства о регистрации организации в качестве юридического лица.

Если участок нужно образовать, то прилагается схема расположения его границ.

Образец заявления можно найти на сайте администрации или в административном регламенте процедуры, если он утверждён на уровне субъекта РФ. Если его нет, можно составить документ самостоятельно, закон это не запрещает.

В заявлении указывается:

• орган, куда подаётся обращение;
• название документа;
• Ф.И.О. гражданина;
• адрес и телефон;
• просьба провести аукцион (или выделить участок без торгов);
• цель использования земли;
• назначение объекта, который должен разместиться на участке, его площадь, этажность и иные характеристики;
• виды ресурсов, которые арендатор планирует получать от сетей;
• информация об участке – площадь, кадастровый номер, местоположение;
• дополнительная информация;
• перечень приложений;
• подпись, фамилия и инициалы.

В течение 30 дней принимается решение о проведении аукциона. Потом организуются торги: выбирается дата и место проведения, определяются условия аренды, приглашаются другие участники. Для победы нужно предложить наибольшую цену аренды.

Заинтересованное лицо приглашают в администрацию для подписания соглашения. Положения договора определяются законодательством и торгами, если проводился аукцион.

В соглашении указывают:

1. данные о сторонах;
2. сведения об участке (площадь, кадастровый номер, адрес, допустимое использование); ;
3. цена аренды и порядок перечисления средств;
4. права и обязанности сторон;
5. меры ответственности;
6. иные положения.

На практике у гражданина нет возможности внести собственные правки в текст соглашения. Но договоры основаны на положениях ЗК РФ, местные администрации не накладывают на арендаторов необоснованных ограничений.

Договор, заключённый на период более 1 года, должен регистрироваться в Росреестре. Законодательство не содержит указаний на то, кто из сторон соглашения должен его регистрировать, но обычно это делает арендатор.

Гражданин оформляет заявление по шаблону, где указывает информацию о себе, участке и договоре аренды. К обращению прилагается оригинал соглашения и платёжный документ, подтверждающий уплату госпошлины. В срок до 12 рабочих дней информация помещается в реестр.

Договоры аренды могут прямо не предусматривать возможность получения права собственности. Основания для этого указаны в статье 39.3 ЗК РФ.

Обычно граждане пользуются следующей схемой:

• в аренду берётся участок для ИЖС, ЛПХ, сельского хозяйства или для иных целей, которые позволяют строить недвижимость;
• возводится строение и оформляется в частную собственность;
• человек обращается в администрацию, чтобы ему продали участок, на котором находится его недвижимость;
• муниципальное образование продаёт землю по кадастровой стоимости или за определенный процент от кадастровой стоимости (зависит от местного законодательства и условий договора).

Если строение будет построено самовольно, то получить землю в собственность не удастся.

Сколько будет это стоить?

Подача заявления, участие в аукционе, подписание договора – вся процедура бесплатна.

Обеспечительный платёж, который вносится участником торгов, засчитывается в качестве арендной платы.

Дополнительные затраты возможны в случае, когда в отношении участка не было произведено кадастрового учёта.

На подготовку необходимых документов гражданин может потратить до 20 000 рублей. Эти деньги не вернут, даже если заинтересованное лицо проиграло на аукционе.

Стоимость регистрации в Росреестре составляет 2000 для граждан и 22 000 рублей для организаций.

В каких случаях могут отказать и что с этим делать?

Отказ в проведении аукциона или в предоставлении участка без торгов возможен только в случаях, прямо указанных в статьях ЗК РФ. В решении местной администрации будет указана ссылка на правовую норму.

Если гражданин считает, что ему отказано незаконно, он может обратиться в местную прокуратуру для проверки действий органа власти. В случае, когда человек уверен в своей правоте, следует обращаться в суд.

Чаще всего возникает проблема со сроками проведения аукциона. В законе не указано, сколько времени отводится администрации для проведения торгов. Если у муниципального образования нет денег, то процедура может затянуться до следующего финансового года. Повлиять на это гражданин не может.

Заключение

Участки предоставляются в аренду для удовлетворения определённых целей. Если гражданин хочет получить землю в собственность, стоит брать надел для строительства дома или другого строения. Это могут быть участки для ИЖС, ЛПХ, ведения сельского хозяйства и садоводства.

Процедура аренды земельного участка с последующим выкупом у администрации

Аренда земельного участка с последующим выкупом подразумевает возможность покупки территории за деньги.

Во время всего срока найма происходит выплата стоимости всей земли и по окончанию соглашения аренды участок переходит в собственность арендатора.

Этот факт должен указываться в договоре найма. Как правильно оформить аренду земельного участка у администрации с последующим выкупом, читайте в статье.

Законодательное регулирование

Вопросы, касающиеся аренды, регулирует 34 глава Гражданского кодекса РФ.

На основании этого нормативного акта осуществляется заключение арендного договора независимо от того, будет арендатор выкупать участок или нет.

В соответствии со статьей 15 Земельного кодекса право на выкуп арендованной территории имеют физические и юридические лица.

Статья 37 ЗК гласит, что под куплю – продажу попадают участки, состоящие на государственном кадастровом учете. У граждан и организаций имеется право приобретения только тех территорий, продажа администрацией которых не нанесет ущерба интересам ее безопасности.

Условия найма

Физические, юридические лица, а также иностранные граждане могут взять в аренду с дальнейшим выкупом не каждый надел. Действующим земельным законодательством установлен список целей, для которых разрешено оформлять территорию в найм.

Указанный перечень исчерпывающий, поправкам не подлежит:

• аренда участков с сельскохозяйственным назначением — для ведения фермерского, подсобного хозяйства; ;
• аренда земель, предназначенных для социальной постройки — возведение школ, больниц, детских садов.

Если арендованный надел не относится к с/х ресурсам, дальнейший его выкуп возможен при условии, что по нему не проходят инженерные сети (газопровод, канализация и пр.).

Требования к аренде:

устанавливает арендатор – в пределах, установленных земельным законодательством. Минимальный срок – 3 месяца, максимальный – 49 лет.
1. Арендатору нельзя выдвигать условия по выполнению каких-либо работ, требующих дополнительных материальных затрат.
2. Взятие земли под строительство возможно лишь на срок проведения строительных работ – от трех до 10 лет.
3. Для ведения фермерского хозяйства территорию арендуют на 3 – 49 лет.
4. Найм участка под сенокошение, выпас скота возможен сроком до трех лет.
5. В период проведения весенне-осенних работ на полях расторгать договор аренды нельзя.

Выкупить арендуемую землю могут и физические, юридические лица, у которых на этой земле имеется недвижимое имущество в собственности.

Сроки аренды при планируемом выкупе не могут быть меньше 3 – х лет.

Как арендовать землю с последующим оформлением в собственность?

Как взять землю в аренду с последующим выкупом?Поскольку процедура выбора территории для аренды с дальнейшим выкупом сложная, она должна проводиться в несколько этапов.

Алгоритм действий:

• Выбор подходящего участка.
• Обращение в администрацию с заявлением для предварительного согласования.
• Посещение Кадастровой службы для определения границ участка (для поставленных на учет) или его регистрации (при первичной постановке на учет).
• Обращение с заявлением и документами в администрацию для заключения соглашения найма.

По результатам рассмотрения заявления административный работник принимает решение о заключении договора с аукционом или без него.

Поиск участка

Главное требование при выборе земли — отсутствие на нем строений. Иначе приоритетом в заключении соглашения с последующим выкупом будет обладать собственник этой постройки.

Для поиска земли используется карта на сайте Росреестра. Доступ к ней свободный. Второй вариант — подбор надела на торгах. На аукцион выставляют участки, у которых нет обременений.

Куда обращаться?

Для взятия территории в найм потенциальный арендатор должен обратиться с заявлением в местную администрацию в отдел по земельным вопросам. Сотрудник изучит информацию, проверит участок на наличие запретов и обременений, и вынесет окончательное решение.

Необходимые документы

Чтобы соблюсти порядок взятия надела в аренду с дальнейшим выкупом, необходимо подготовить требуемые документы.

Основной перечень включает:

1. заявление;
2. оригинал и копию паспорта арендатора;
3. кадастровые бумаги на землю; ;
4. квитанцию об оплате пошлины.

Заявление подается за 3 месяца до окончания действия соглашения найма.

Подаются бумаги в Росреестр. После их проверки сотрудник выдает заявителю расписку с указанием даты получения свидетельства.

Составление заявления

Заявление на предоставление территории является одним из главных документов при взятии участка в аренду. Подается в администрацию города. Составляется заявление в двух экземплярах.

Указываются:

• личные данные потенциального арендатора;
• тип аренды и продолжительность;
• категория земли;
• наличие (отсутствие) обременений;
• возможность дальнейшего выкупа;
• льготы заявителя (при наличии).

Строгой формы заявления нет. Подается лично, почтой. Регистрировать заявление не нужно, процедура подачи бесплатная. Сроки рассмотрения — не более 30 дней.

В течение периода изучения заявления специалисты администрации дают комплексную оценку: выясняют, может ли земля передаваться в собственность, будет ли назначен аукцион, каким будет размер арендной платы и пр.

Заключение и регистрация договора

Договор найма оформляется в трех экземплярах — для заявителя, администрации и органов регистрации.

В договоре необходимо указать:

• данные участников соглашения;
• сведения, подтверждающие право собственности;
• информацию об участке — местонахождение, площадь, целевое назначение и пр.;
• возможность дальнейшего выкупа (с условиями);
• права, обязанности каждого участника, ответственность;
• продолжительность аренды; ;
• реквизиты сторон.

Договор подписывают и арендатор, и администрация. В тексте документа должно указываться, что наниматель имеет право выкупить территорию, а арендодатель дает на это свое согласие.

Особенности заключения соглашения:

1. возможное выставление земли на торги при неиспользовании ее арендатором в течение трех лет;
2. при возведении недвижимости на участке и ее регистрации у арендатора имеется преимущественное право выкупа;
3. если земля является сельскохозяйственной, выкупить ее разрешается после трех лет с момента подписания договора;
4. при неправильно оформленных документах, предоставлении ложных данных в покупке участка откажут.

Если договор аренды заключается сроком свыше 1 года, его обязательно необходимо зарегистрировать в Росреестре. Только после этого он будет иметь юридическую силу.

Подробнее об оформлении договора аренды с последующим выкупом читайте здесь.

Перевод в собственность

Как только заявка на покупку земли будет одобрена, и покупатель внесет деньги, стороны оформляют договор купли-продажи. Новый собственник должен перерегистрировать территорию на свои данные. Перерегистрацией прав собственности занимается Росреестр.

Алгоритм действий:

• Предоставление администрации заявления и документов.
• Установление независимым оценщиком выкупной стоимости участка.
• Получение постановления о передаче территории в собственность (с указанием цены).
• Подписание договора купли-продажи и внесение платы.
• Оформление акта приема-передачи.
• Регистрация перехода прав.
• Получение выписки ЕГРН.

Заявление подается на имя главы муниципальной власти.

Чтобы получить свидетельство, необходимо предоставить:

1. заявление;
2. договор купли-продажи;
3. квитанцию об уплате госпошлины;
4. кадастровые бумаги на землю;
5. оригинал и заверенная копия паспорта заявителя;
6. постановление администрации о передаче участка новому владельцу;
7. справки, подтверждающие законность возведения построек на участке;
8. выписку ЕГРН;
9. справки о кадастровой стоимости надела.

Сотрудник Росреестра выдаст заявителю расписку с указанием даты получения свидетельства.

Детальную информацию, как перевести земельный участок в собственность читайте здесь.

Стоимость

Любые действия, связанные с оформлением земельных участков в найм, подразумевают уплату государственной пошлины.

Для граждан размер ее равен 2 тысячи рублей, для юридических лиц – 22 тысячи рублей. За разработку технических документов дополнительно уплачивается 5 — 6 тысяч. На цену влияет размер участка, его расположение, особенности.

Цена за выкуп надела не может быть выше кадастровой стоимости (КС). При ее установлении используют процентную ставку от КС. Минимальный — 2,5%.

Если на участке имеются постройки, выкупная стоимость может достигать 60% от кадастровой стоимости. Если требуется изменить целевое назначение, цена возрастает до 80% от КС.

Выкупная стоимость зависит от региона и местного законодательного регулирования.

Могут ли отказать?

Администрация вправе отказать в выкупе арендованного земельного участка.

Основания:

• неправильное оформление документов;
• предоставление ложной информации;
• начат процесс банкротства или ликвидации организации, являющейся арендатором;
• невозможность передачи территории в собственность по закону;
• участок отведен под муниципальные нужды.

Причину отказа администрация указывает в письменном виде.

Полезное видео

Еще больше информации в видео:

Заключение

Таким образом, физические и юридические лица, арендующие земельные участки у администрации, имеют право их выкупить. Для этого необходимо подать заявление и предоставить требуемые документы. На их основании администрация принимает окончательное решение — одобрить заявку или отклонить.