Разъяснения Росреестра о порядке изменения назначения зданий, сооружений, помещений и наименовании такого объекта недвижимости
Вопрос: Об изменении ведений о назначении зданий, сооружений, помещений и наименований таких объектов недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости.
Ответ: В соответствии с пунктами 9, 10, 11 части 5 статьи 8 Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) в ЕГРН вносятся в качестве дополнительных в том числе сведения о назначении здания (нежилое, жилое, многоквартирный дом, жилое строение, садовый дом), если объектом недвижимости является здание; о назначении помещения (жилое, нежилое), если объектом недвижимости является помещение; о наименовании здания при наличии такого наименования.
По мнению Управления, наименованием объекта недвижимости может являться только его уникальное имя собственное (как например, храм Христа Спасителя, Театр оперы и балета), позволяющее его идентифицировать и отличить от других объектов недвижимости.
При этом наименование здания «жилой дом» не позволяет идентифицировать такое здание и отличить его от других объектов недвижимости.
Также следует учитывать, что в настоящее время законодательством Российской Федерации не урегулированы на комплексной и системной основе правила присвоения наименований объектам недвижимости. В связи с этим положениями Закона № 218-ФЗ не предусмотрены нормы о порядке изменения наименования объекта недвижимости.
Дополнительно сообщаем, что проектом федерального закона № 962484-7 «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» и иные законодательные акты Российской Федерации» (далее – законопроект) (принят Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации в первом чтении 21 июля 2020 года) планируется статью 70 Закона № 218-ФЗ дополнить частью 17, устанавливающей порядок внесения в ЕГРН сведений о наименовании здания, сооружения или помещения и изменения таких сведений.
Поправками Правительства Российской Федерации законопроект дополнен положениями о том, что сведения о наименовании здания, сооружения или помещения могут быть исключены из ЕГРН по заявлению собственника такого объекта при наличии в ЕГРН сведений о виде разрешенного использования такого объекта либо одновременно с внесением сведений о виде разрешенного использования такого объекта.
В соответствии с пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) объект индивидуального жилищного строительства − отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» применяются в ГрК РФ, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства ГрК РФ, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации.
В реквизите 3.1 формы уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дом и формы уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, утвержденных приказом Минстроя России от 19.09.2018 № 591/пр, предусмотрено указание сведений о виде разрешенного использования объекта капитального строительства путем указания слов «объект индивидуального жилищного строительства» или «садовый дом».
Таким образом, словосочетание «жилой дом» с учетом положений пункта 39 статьи 1 ГрК РФ является указанием вида разрешенного использования здания, и не является его наименованием.
Относительно изменения назначения здания с «нежилое» на «жилое» считаем необходимым отметить, что согласно пункту 1 Положения о Минстрое России, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 18.11.2013 № 1038, Минстрой России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, по оказанию государственных услуг, управлению государственным имуществом в сфере строительства, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. В связи с чем рекомендуется направить обращение относительно порядка изменения назначения нежилого здания на жилое в Минстрой России.
Как поменять назначение здания и помещения?
Нам нужно из нежилого дома сделать жилой. Подскажите как. Спасибо.
Для начала скажем, что здания имеют назначения: жилой дом, нежилое здание, многоквартирный дом, жилое строение и садовый дом. Помещения бывают жилые и нежилые.
Согласно части 1 статьи 32 Закона № 218-ФЗ органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны направлять в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения) для внесения сведений в ЕГРН в случае принятия ими решений о переводе жилого помещения в нежилое помещение, нежилого помещения в жилое помещение (если не требуется проведение работ по перепланировке) или об утверждении акта приемочной комиссии (в случае проведения работ по перепланировке).
В случае, если сведения не внесены в ЕГРН в сроки, установленные статьей 34 Закона № 218-ФЗ, заинтересованное лицо вправе в порядке установленном для представления заявления на государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, обратиться в орган регистрации прав с заявлением о внесении соответствующих сведений в ЕГРН.
Отметим, что орган регистрации прав в течение 3 рабочих дней со дня получения заявления о внесении соответствующих сведений в ЕГРН, самостоятельно запрашивает документы в органах государственной власти и органах местного самоуправления.
Ситуации, когда на садовом земельном участке был построен дом, который предназначен для сезонного использования, то есть нежилого назначения, а впоследствии переоборудован таким образом, что в таком доме стало возможным проживать круглогодично, встречаются регулярно.
До недавнего времени изменение назначения садового дома было проблемой для его собственников. Однако благодаря Закону о садоводстве и огородничестве № 217-ФЗ, который действует с 2019 года, предусмотрена возможность признания садового дома жилым домом и наоборот.
Для этого собственнику дома необходимо обратиться в орган местного самоуправления, представив следующие документы:
- заявление, правоустанавливающий документ на садовый дом или жилой дом;
- заключение по обследованию технического состояния объекта, подтверждающее соответствие садового дома требованиям надежности и безопасности (установленным ч.2 ст. 5, ст. 7, 8 и 10 Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»);
- нотариально удостоверенное согласие третьих лиц (если объект недвижимости обременен правами этих лиц).
Каждое муниципальное образование может самостоятельно устанавливать дополнительный перечень документов, поэтому с полным перечнем документов можно ознакомиться на официальных сайтах муниципальных образований.
После получения Решения собственник здания с заявлением о смене назначения объекта обращается в Росреестр.
В чем заключается и как изменить целевое назначение нежилого помещения?
Нежилое помещение может использоваться для разных целей, отличных друг от друга по характеру деятельности, а также требований, предъявляемых к ним. Поэтому законодательно предусмотрено понятие «целевое назначение», которое должно быть у каждого помещения, не используемого в жилых целях.
Существуют ситуации, когда владелец решает изменить вид своей деятельности, следовательно, ему необходимо пройти процедуру изменения целевого назначения принадлежащего ему объекта.
Определение и признаки нежилого объекта
Само название «нежилое» говорит само за себя – т.е. такое помещение не может быть использовано для проживания, соответственно его можно эксплуатировать в производственных или общественных целях.
Чёткого юридического термина, дающего ответ на вопрос, чем заключается назначение нежилого помещения, в действующем законодательстве России нет. Однако, в соответствии с нормами Жилищного и Гражданского кодекса, оно имеет ряд отличительных признаков, позволяющих отграничить его иных объектов:
- Принадлежит к недвижимому имуществу, т.е. является составной частью здания, что говорит о его существенном отличии от сооружения.
- Оно изолировано и имеет определенные границы.
- Имеет тесную взаимосвязь с земельным участком и расположено по конкретному адресу.
Цели его использования
Цели использования нежилого помещения должны соответствовать виду деятельности, осуществляемой в нём, и могут быть следующими:
- Коммунально-бытовыми.
- Медицинскими.
- Образовательными.
- Торговыми.
- Производственными.
- Складскими.
- Офисными.
- Спортивными.
- Предназначенными для общественного питания.
- Свободного назначения и др.
ЕГРН включает в себя перечень сведений, представленных в текстовой и графической форме, и состоит из: кадастра недвижимости, реестра прав на недвижимость, реестровых дел, реестра границ, кадастровых карт и книг учета документов (ст. 7 ФЗ №218 от 13.07.2015 г.).Стоит отметить, что в Реестре хранятся не только актуальные данные, но и ранее вносимые сведения об объектах недвижимости.
По функциональной принадлежности существует разделение на:
- Основные.
- Обслуживающие.
- Технические.
- Коммуникационные.
- Вспомогательные.
Таким образом, нежилые помещения могут использоваться для самых различных целей, помимо проживания в них.
Назначение нежилого помещения — что это такое?
Рассматриваемое понятие не имеет законодательного определения, а лишь обозначается в соответствии сприказом Минэкономразвития РФ №943 от 16. 12. 2015 г., в котором утвержден порядок ведения ЕГРН.
В документе прописано о четком разделении помещений по своему назначению на жилые и нежилые. Первые могут быть использованы исключительно для проживания, вторые делятся по целевому назначению в соответствии с видом разрешенного использования в ЕГРН.
Внимание! Т.к. нежилые помещения имеют различные цели использования, то и требования к ним разные. Это касается санитарных, противопожарных и иных норм. Предъявляемые требования существенно сужают границы использования помещения, что и отражается на его назначении.
Использование с нарушениями — ответственность
Использование нежилого помещения не по назначению чревато административной ответственностью, а потому как юридически, так и фактически следует придерживаться всех законных предписаний и норм.
Кроме того, ст. 15 ЖК РФ содержит ряд требований, которым должно соответствовать жилое помещение, а, следовательно, при их нарушении проживание в нём запрещено, оно автоматически признается нежилым.
Прямой ответственности за проживание в здании, не отвечающем требованиям закона, на сегодняшний день не предусмотрено. Но существуют штрафные санкции, касающиеся несоблюдения норм СЭС: уровня шума, планировки, занимаемой площади, освещенности и пр.
В денежном выражении простым гражданам грозит штраф 500-1000 руб., должностным лицам и ИП придется заплатить 1000-2000 руб., а юридическим – 10000-20000 руб. Предпринимателям также грозит приостановление деятельности до 90 дней, а юр. лицам на срок до трех месяцев (ст. 6.4. КоАП РФ).
Суть наложения штрафов – не наказание как таковое, а защита жизни и здоровья самих граждан, ведьпребывание в объекте, не соответствующем требованиям, вовсе не безопасно.
Определение понятий среди таких объектов
Статус свободного
Нежилому объекту может быть придан статус помещения свободного назначения, который позволяет эксплуатировать его в различных сферах деятельности. Такой объект можно перепрофилировать в любое удобное время при необходимости, что существенно экономит время и средства владельца. Чаще всего помещения свободного назначения предназначены для сдачи в аренду, а потому смена целевого назначения происходит гораздо чаще обычного. Их используют под офисы, парикмахерские, магазины.
Помещения свободного назначения, вопреки своему статусу, не могут использоваться для всех сфер деятельности. В некоторых ситуациях потребуются дополнительные разрешения.
Справка. Стоимость объектов свободного пользования значительно выше, чем аналогичных вариантов с указанием конкретного предназначения.
Статус жилого
Изменение целей использования помещения в здании не является поводом для переустройства самого здания. Отсюда и появилось такое понятие как нежилое помещение с назначением жилое. Следовательно, здание может быть нежилым, а расположенное в нём помещение пригодным для жилья.
Таким образом, основная задача собственника – своевременно пройти процедуру внесения корректировок, о которой и поговорим далее.
Порядок изменения целевого функционального назначения
Правом на изменение целевого назначения обладает собственник нежилого помещения, а также арендатор по предварительному согласию с ним. Чтобы узнать, как изменить целевое назначение нежилого помещения, важно изучить пошаговый алгоритм действий. Изменения можно внести двумя способами:
- Путём перевода в жилое помещение(в соответствии с гл. 3 ЖК РФ).
- Путём смены рода деятельности, для которых оно предназначалось.
Процедура эта довольно сложная и состоит из целого ряда этапов:
- Подготовка проекта и его утверждение всеми надзорными службами (СЭС, Водоканал, МЧС и др.).
- Сбор документов и предоставление их в местные органы управления.
- Проведение строительных и иных работ в соответствии с утвержденным проектом и сдача здания в эксплуатацию.
- Оформление технического паспорта в БТИ.
- Получение нового кадастрового паспорта и регистрация свидетельства о праве собственности в единой базе ЕГРН.
В какие органы следует обращаться?
Чтобы определить, от каких органов потребуется получение разрешительных документов, нужно выяснить, для чего использовался объект.
Любой вид деятельности предполагает соответствие пожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам. Потому заявителю необходимо согласовать свои намерения с районным управлением пожарной инспекции и Роспотребнадзором.
Собственнику потребуется обращение в БТИ для получения планов помещений, находящихся выше и ниже рассматриваемого объекта. Итогом будет получение акта согласования, подписанного представителями всех инстанций, главной из которых будет местная администрация.
Подготовка проекта
До составления проекта необходимо учесть ряд важных моментов:
- Состояние несущих стен и полов.
- Исправность проводки.
- Состояние системы водоснабжения.
- Возможность перепланировки в выбранном здании.
После предварительного обследования можно приступать к составлению проекта, в который могут быть включены дополнительные параметры:
- Вентиляционная система.
- Оформление фасада.
- Систему подачи воды и отопления.
- Иные конструктивные решения.
Результаты проектных работ следует согласовать со следующими службами в указанном порядке:
- Жилищной инспекцией.
- Пожарным надзором.
- СЭС.
- Экспертным бюро.
- Отделом архитектуры (если планируется изменить фасад здания).
Список документов
Для перепрофилирования нежилого помещения потребуются следующие документы:
- Заявление от собственника помещения.
- Документы, подтверждающие законность владения.
- Экспликация.
- Технический план.
- Проект перепланировки.
- Справки из БТИ об инвентаризационной стоимости и техническом состоянии.
- Справка о своевременной оплате коммунальных услуг.
Получение разрешения
Органы самоуправления субъекта РФ изучают представленный пакет бумаг в течение 6 дней и принимают решение об изменении целей его использования. При положительном результате рассмотрения, собственник получает разрешение с неограниченным сроком действия. При наличии нарушений на их устранении дается 10-дневный срок и возможность повторного обращения.
Стоимость процедуры
Расходы будут состоять из нескольких частей:
- Подготовка проекта.
- Оплата за услуги жилищной инспекции.
- Оплата за перепланировку.
- Госпошлины.
Сумма затрат будет зависеть от региона. Например, стоимость процедуры в Москве и области выразится в следующих суммах:
- За подготовку технического заключения придется отдать около 25 тыс. руб.
- Составление проекта здания составит примерно 130 тыс. руб.
- Услуги БТИ обойдутся в 60 тыс. руб.
- Архитектурные работы – 30 тыс. руб.
- Итоговое внесение корректировок составит 45 тыс. руб.
В отдаленных регионах цена может значительно отличаться, и сумма всех затрат составит всего 60-70 тыс. руб.
Сроки исполнения
Обычно подготовка технического заключения занимает 1-2 рабочих дня. Однако понятие сроков в данной процедуре – относительное понятие:
- Составление архитектурного плана может занять до 14 дней.
- Подготовка справок из БТИ составит 10-30 дней.
- На получение кадастрого паспорта с внесенными корректировками уйдет около 30 дней.
Таким образом, если проект сложный, продолжительность работ составить около 2-ух месяцев.
Заключительный этап
Завершающий этап – получение кадастрового паспорта с обновленной планировкой и регистрация нового свидетельства о праве собственности. Кадастровый план помещения может быть изменен на основе технического. При этом сроки внесения поправок варьируются от 3-х до 18 дней и зависят от сложности проводимых работ.
Итак, назначение нежилого помещения играет определяющую роль в возможности его эксплуатации. Владелец может быть привлечен к ответственности за незаконное использование, а потому его основная задача – своевременно внести корректировки, если планируется смена рода деятельности. Процедура эта довольно трудоемкая и требует не только наличия времени, но и финансовых затрат. Однако, действуя по схеме, приведенной в статье, можно избежать проблем в будущем.