Двойные квитанции ТСЖ и управляющей организации и как с ними бороться?
Тема двойных квитанций и двойных оплат до настоящего времени остается острой. Если в ситуации противоборства между управляющими компаниями все более или менее понятно (прав тот, кто в реестре лицензий), то при смене способа управления домом на ТСЖ многие вопросы до настоящего времени остаются прямо не урегулированными в законе.
Как написано в законе и почему о ТСЖ забыли?
Задачей системы лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами было, в том числе, формирования неких цивилизованных правил игры. Различные саморегулируемые организации в сфере ЖКХ, существовавшие до начала лицензирования, с задачей этического регулирования не справлялись. Так, государство выстроило систему, основанную на том, что плату за жилищную и коммунальные услуги может выставлять только та организация, которая управляет многоквартирным домом. Факт управления домом подтверждает нахождение данного дома в реестре лицензий конкретной управляющей организации. Как только дом исключается из данного реестра лицензий, управляющая компания перестает им управлять.
Однако, когда законодатель формировал эту систему, о том, что в России существуют ТСЖ, просто забыли.
Во-первых, ТСЖ осуществляет свою деятельность без наличия лицензии, то есть, в силу закона и без специального разрешения. Государство исходит из того, что ТСЖ это некое местное или низовое гражданско-правовое сообщество, основанное на самоконтроле и взаимном регулировании, а потому лицензия ему не нужна.
Во-вторых, изменения в реестр лицензий вносятся органом государственного жилищного надзора субъекта Российской Федерации на основании соответствующего решения, принятого в порядке ст. 198 ЖК РФ и Приказа Минстроя России от 25.12.2015 № 938/пр «Об утверждении Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации».
При этом ст. 198 ЖК РФ определяет порядок размещения лицензиатом сведений о многоквартирных домах, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат. ТСЖ не является лицензиатом, а поэтому применение данной нормы к ТСЖ прямо не предусмотрено.
Особенность Приказа Минстроя России от 25.12.2015 № 938/пр состоит также в том, что в нем ни разу не употребляется слово ТСЖ. Данный приказ регулирует только отношения лицензиатов, т.е. управляющих компаний, имеющих лицензию.
В итоге получается ситуация, когда собственники принимают решение о создании ТСЖ и расторжении договора управления многоквартирным домом с прежней управляющей организацией, а в реестре лицензий данный дом все также продолжает числиться за прежней управляющей организацией.
Минстроя России от 25.12.2015 № 938/пр не распространяется на ТСЖ и у ТСЖ нет обязанности получать лицензию и включать данный дом в реестр лицензий. Такая неопределенность правового регулирования на практике выливается в активное противоборство между ТСЖ и управляющей компанией за право выставить квитанции и получить деньги с жителей.
На практике мы имеем следующую ситуацию: ТСЖ апеллирует к тому, что с даты, определенной на общем собрании, управление домом осуществляет именно оно. А управляющая компания заявляет, что поскольку дом находится в ее реестре лицензий, обязанность управления этим домом не прекращена.
Неопределенность правовых норм формирует конфликт интересов со стороны надзорных органов, которые могут намеренно затягивать с исключением домов из реестра лицензий управляющей организации (помогая ей, тем самым, получить дополнительные деньги напоследок).
Какие действия предпринять и как объясниться перед людьми?
В двойных квитанциях радости немного, это тяжело и эмоционально (тем более, молодому и начинающему ТСЖ), и организационно. На помощь ТСЖ приходят нормы закона, приведенные в п. 3 ст. 200 ЖК РФ.
В ней говорится про то, что лицензиат управляет многоквартирным домом до даты государственной регистрации ТСЖ. Эта норма очень примерная, неточная и с рядом оговорок (и касается больше отношений лицензиатов, чем управляющих организаций), но тем не менее, это положение закона, за которое ТСЖ можно уцепиться и использовать.
По логике законодателя создание в доме ТСЖ означает расторжение договора с прежней управляющей организацией (хотя когда принимаются такие решения на собрании, всегда полезно брать какой-то временной лаг и откладывать дату расторжения договора до цельного месяца, чтобы не дробить право выставления квитанций по дням).
Но опять же, из системного толкования закона следует то, что когда законодатель продумывал процедуру смены способа управления домом с лицензиата на ТСЖ, про последних просто забыли и прямо не урегулировали большое количество спорных вопросов с учетом специфики именно ТСЖ.
Судебная практика нам поможет
Бороться с двойными квитанциями можно активными действиями. Общая логика законодателя и судебной практики идет по такому пути, что прав тот, кто реально управляет многоквартирным домом. Если вновь созданное ТСЖ вовремя заключило говора с ресурсоснабжающими организациями, иными контрагентами по содержанию общего имущества и понесло реальные расходы, то право выставления квитанций – за ТСЖ.
Отношения между ТСЖ и ресурсоснабжающей организацией могут быть квалифицированы как фактически сложившиеся договорные отношения, а ТСЖ может быть признано исполнителем коммунальных услуг:
— если управляющая организация фактически приступила к управлению общим имуществом многоквартирного дома во исполнение решения общего собрания собственников помещений
— если наниматели (собственники) помещений вносят плату за коммунальные услуги управляющей организации, а ресурсоснабжающая организация выставляет последней счета за поставку соответствующего ресурса.
Часто бывают ситуации, когда люди по привычке оплачивают жилищные и коммунальные услуги прежней управляющей организации (например, у многих подключен автоплатеж).
Суды исходят из того, что надлежащим исполнением обязательств по оплате жилого помещения и коммунальных услуг считается внесение платы предыдущей управляющей организации, если наниматель (собственник), действуя добросовестно при внесении платы, не обладал информацией о выборе новой управляющей организации. В таком случае вновь выбранная управляющая организация имеет право требовать взыскания с предыдущей управляющей организации уплаченных нанимателем (собственником) денежных средств по правилам, установленным главой 60 ГК РФ.
Такая позиция приведена в п. 35 и 36 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности»
Таким образом, задача вновь созданного ТСЖ доказать, что собственник знал о смене управляющей домом организации. В этом случае взыскивать неоплаты будет уже не ТСЖ с прежней управляющей организации, а сами собственники, заплатившие не туда.
Пока цивилизованного развода при решении проблемы по выставлению двойных квитанций от законодателя – не предвидится. Поэтому задача любого ТСЖ – защитить себя самостоятельно, сделав максимум действий, которые подтвердят исключительную добросовестность ТСЖ.
Павел Кузнецов,
управляющий многоквартирными домами, автор книг про ЖКХ, преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
Двойные платежи за ЖКУ
Что делать, если из-за путаницы в управлении многоквартирным домом внесения платы за жилищно-коммунальные услуги требуют сразу две управляющие компании?
Откуда берутся «задвоенные» платежи за ЖКУ?
У многих из нас есть собственность. Каждый собственник должен помнить, что он несет бремя содержания своего имущества (ст. 210 ГК РФ). Так, жильцы в многоквартирных домах обязаны содержать свои квартиры и общее имущество (ч. 3 ст. 30 ЖК РФ), своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги ежемесячно не позднее 10-го числа (ч. 1 ст. 153, ч. 1 ст. 155 ЖК РФ).
Но что делать, если собственнику выставили «задвоенные» платежи за ЖКУ? Вот вам пример: 15 ноября 2021 г. на сайте прокуратуры Республики Карелия появилось сообщение о том, что после обращения жительницы Петрозаводска о необоснованном начислении управляющей компанией платы за жилищные услуги была проведена проверка. Установлено, что УК выставила жильцам нескольких домов «двойные» квитанции за услуги, которые они ранее оплатили. Перечисленные собственниками денежные средства похитило руководство УК. Материалы проверки прокуратура Петрозаводска направила в следственный орган, после чего в отношении должностных лиц управляющей организации были возбуждены уголовные дела.
Однако причиной выставления двойных платежей не всегда является мошенничество руководства УК. Такое возможно также из-за путаницы после перехода на «прямые» договоры с ресурсоснабжающими организациями или спора между управляющими компаниями по поводу управления многоквартирным домом. О втором случае мы и поговорим в этой статье.
Как неразбериха в управлении домом порождает двойные платежи за ЖКУ?
Прежде всего нужно уяснить: многоквартирным домом может управлять только одна управляющая организация (ч. 9 ст. 161 ЖК РФ). Решение о выборе способа управления домом и управляющей компании принимается в ходе собрания собственников большинством голосов. Принятое решение оформляется в виде протокола и является обязательным для всех собственников помещений в доме. При этом в собрании должны принимать участие собственники или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме.
При выборе управляющей организации общим собранием собственников с ними заключается договор управления многоквартирным домом. Этот документ регулирует отношения между собственниками помещений в доме и организацией, например управляющей компанией, которая за плату обязуется управлять домом, выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества и предоставлять коммунальные услуги (ст. 162 ЖК РФ).
Договор управления и решение общего собрания собственников о выборе УК могут быть признаны недействительными (ч. 1 ст. 431.1 и ст. 181.3, 181.4, 181.5 ГК РФ). Однако это не освобождает собственников от обязанностей по несению расходов на содержание общего имущества и внесению платы управляющей компании, осуществлявшей деятельность по управлению домом (Определение Верховного Суда РФ от 21 декабря 2017 г. № 306-ЭС17-9061).
Договор управления заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами. Управляющая компания, которая управляет спорным домом, обязана продолжать свою деятельность до внесения в реестр лицензий субъекта РФ сведений о том, что дом находится в управлении другой УК (ст. 200 ЖК РФ).
В подобных ситуациях жильцам бывает трудно разобраться, какая организация управляет их домом и кому нужно платить за услуги. Как бы там ни было, платить двум УК за один и тот же период собственники не должны.
Кому платить, если квитанции за один месяц пришли от двух УК?
Прежде всего внимательно изучите квитанции. Возможно, одна из них за предыдущий период, хоть и получили вы их в один месяц. Если все же периоды в двух платежках от разных УК совпадают, приступаем к активным действиям.
Шаг 1. Узнайте, кто управляет домом.
Определить, какая организация управляет вашим домом, поможет сайт ГИС ЖКХ. Этот информационный ресурс регулярно пополняется актуальными данными в сфере ЖКХ. Вносят их органы государственной власти и местного самоуправления, органы государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля, ресурсоснабжающие организации, УО, ТСЖ, ЖСК, ЖК. Размещенная в ГИС ЖКХ информация является официальной. Она может, например, использоваться в качестве доказательств при рассмотрении дел в суде.
Информация об управлении многоквартирным домом доступна на сайте ГИС ЖКХ в разделе «Реестр объектов жилищного фонда» (туда можно попасть при нажатии кнопки «Реестры» в меню). Достаточно выбрать адрес дома, и вы увидите дату заключения договора управления МКД и его электронный образ. Далее в разделе «Реестр лицензий субъектов РФ» вводим название или ИНН интересующей УК и проверяем, на управление какими домами и с какой даты имеет лицензию компания. Организация, которая указана в качестве управляющей вашим домом, и имеет право на плату за содержание общего имущества и предоставление коммунальных услуг. Право это она получила с того момента, как приступила к управлению домом. Если плату вы не вносили, УК может взыскать с вас долг.
Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ в связи с заключением такого договора (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ). С этого момента направлять квитанцию на оплату может только она. За выставление платежных документов управляющей организацией в период, когда дом находился в управлении другой УК, предусмотрена ответственность по ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ.
Итак, через ГИС ЖКХ мы проверили, какая организация управляет домом и с какой даты. Но поскольку споры из-за двойных платежей не редкость, дополнительные доказательства, подтверждающие вашу добросовестность, лишними не будут, они пригодятся в случае судебного разбирательства. Поэтому сверяем указанный в квитанции период, за который нужно внести плату, с информацией в ГИС ЖКХ. Если квитанцию выставила «не ваша» УК, пора приступить к взаимодействию с нею.
Шаг 2. Обратитесь в управляющую компанию.
Для начала имеет смысл обратиться в УК с вопросами по телефонам, указанным в квитанциях. Возможно, произошла ошибка, и после звонка делать больше ничего не придется. Если же на другом конце провода настаивают на своей правоте и не слушают ваши аргументы, придется перейти к более активным действиям.
Подготовьте письменное обращение с просьбой разъяснить, на каком основании выставлены квитанции. Передайте его в компанию, которая вам их направила, но при этом не имеет отношения к управлению домом в указанный период. Обращение можно выслать по почте России заказным письмом с уведомлением о вручении или направить на официальную электронную почту компании (адрес почты вы найдете в карточке организации на сайте ГИС ЖКХ). Также можно лично явиться в офис с двумя экземплярами обращения и попросить сотрудника поставить входящий штамп на своем экземпляре.
Такое же обращение стоит направить второй УК. При наличии сомнений в правомерности управления домом потребуйте выписку из реестра лицензий и копию протокола, на основании которого компания стала управлять домом.
Часто управляющие компании заключают договор о ведении расчетов по ЖКУ со специализированными организациями, например РКЦ или ООО «МосОблЕИРЦ» в Московской области. Туда тоже стоит обратиться с заявлением для получения разъяснений.
Шаг 3. Обратитесь в компетентные органы.
Нелишним будет подать заявление в государственную жилищную инспекцию, обратиться в администрацию населенного пункта и прокуратуру. В Московской области можно воспользоваться интернет-порталом «Единая книга жалоб и предложений Московской области» (dobrodel.mosreg.ru), а в Москве есть электронная жалобная книга «Наш город» (www.gorod.mos.ru). Нужно будет подробно описать ситуацию и приложить копии выставленных вам квитанций. Если к моменту обращения вы получили ответ из УК, его тоже нужно приложить.
Шаг 4. Подайте иск в суд.
Обычно первых двух шагов достаточно для решения проблемы. Но не всегда.
1. Если вы внесли плату по неправильной квитанции, а деньги вам теперь отказываются возвращать и ваши жалобы не возымели эффекта, следующим шагом станет подача искового заявления в суд. В таком случае рекомендую прибегнуть к помощи адвоката. Он составит иск, рассчитает госпошлину и при необходимости будет представлять ваши интересы в суде.
2. Если вы заплатили УК за период, когда она не управляла домом, то также вправе взыскать денежные средства в судебном порядке. Такие действия недобросовестной компании трактуются как неосновательное обогащение, т.е. получение чужих денег без законных на то оснований (ст. 1102 ГК РФ).
3. Еще одна возможная ситуация: новая УК «по бумагам» выбрана. Но вы убеждены, что собрание собственников не проводилось и ваши права нарушены. Может, вы даже обнаружили бланк голосования со своей поддельной подписью. В таком случае вы вправе оспорить решение общего собрания собственников в суде. Но помните: это не освобождает вас от обязанности оплатить предоставленные коммунальные услуги.
Срок исковой давности по этой категории дел составляет шесть месяцев с момента, когда собственник узнал о нарушении своих прав (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ). Оспорить решение о выборе новой УК вправе собственник, который не голосовал или голосовал против. При этом ответчиком будет не новая УК, а те, кто выступил инициатором собрания и расписался в протоколе.
Копия этого протокола понадобится при подаче иска в суд. Ее можно запросить у инициатора общего собрания и новой УК, а также в ГЖИ. Там же можно получить копии решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. Они пригодятся в суде как доказательства фальсификации собрания и позволят понять, расписался ли кто-нибудь за вас. Решение с вашей поддельной подписью вместе с заявлением нужно передать в полицию для проведения проверки и, возможно, возбуждения уголовного дела по факту подделки документов.
В квитанции за ЖКУ появилась строчка «Госпошлина». Это законно? 3477
Жительница Иркутска Анна Борисова* еле сводит концы с концами. Денег с трудом хватает на жизнь, поэтому за коммуналку она платит по мере возможности. За несколько лет накопила долгов на 150 тысяч рублей. Управляющая компания три раза обращалась в суд и взыскивала долги. После каждого решения в пользу УК в квитанции за ЖКУ у Анны Борисовой появлялась строка «Госпошлина (судебные расходы)». Сумма немаленькая – 1200 рублей. Насколько законны такие действия управляющей компании? С этим вопросом женщина обратилась в иркутский Центр защиты прав граждан.
– Во-первых, добавлять по своему усмотрению лишние строчки в коммунальную квитанцию УК не имеет права. В квитанции должны быть только обязательные сведения, которые закреплены в п. 69 Правил предоставления коммунальных услуг. Примерная форма платежного документа утверждена Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 26 января 2018 г. №43/пр. Эти нормативные акты запрещают размещать в платежном документе сведения о судебных расходах управляющей компании. За нарушение этих требований УК грозит административный штраф. Во-вторых, госпошлину вместе с суммой основного долга взыскивают судебные приставы. А если это делает еще и УК, то получается, что собственница оплачивает ее дважды. Это незаконно, – пояснила руководитель иркутского Центра Евгения Комиссарова.
Специалисты Центра помогли собственнице составить обращение с жалобой на УК в областную Службу государственного жилищного надзора. Надзорный орган признал действия коммунальщиков незаконными. В рамках проверки ЖЭК сделал перерасчет для Анны Борисовой на 3700 рублей – именно столько по строке «госпошлина» коммунальщики собрали с собственницы за последние три года.
* имя изменено.
Центр защиты прав граждан – неполитический проект партии «Справедливая Россия», который поддержал Президент России Владимир Путин. Задача центров – научить граждан защищать свои права и заставить власть исполнять законы. Первые Центры появились в 2015 году. Сегодня в 73 регионах России открыты 82 приемные. Узнать адрес ближайшего Центра можно по ссылке.
Госпошлина в коммунальной квитанции
Платежный документ – это основание для внесения потребителем платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В квитанции указывают только те сведения, которые предусмотрены Правилами №354.
Этот нормативный документ разрешает включать в платежный документ только долги по оплате за содержание жилого помещения, коммунальных услуг и взносов на капитальный ремонт.
Соответствующая позиция суда изложена в Апелляционном определении Свердловского областного суда от 26.08.2020 по делу №33-11069/2020.
Законодательство установило специальный порядок для взыскания госпошлины. Ее взыскивают судебные приставы в рамках возбужденного исполнительного производства.
ЕСЛИ УК ДОБАВИЛА В КВИТАНЦИЮ ЛИШНЮЮ СТРОЧКУ
Напишите претензию в управляющую компанию. Документ составьте в двух экземплярах, один с отметкой о принятии оставьте у себя.
В претензии потребуйте:
- исключить лишнюю строчку из платежной квитанции;
- сделать перерасчет платы.
Ответить управляющая компания должна в течение 20 дней.
ЕСЛИ УК НЕ ОТВЕТИЛА ИЛИ ОТКАЗАЛАСЬ ИСКЛЮЧИТЬ ЛИШНЮЮ СТРОЧКУ
Напишите жалобу в орган Государственного жилищного надзора (как правило, это Госжилинспекция).
В жалобе укажите период, когда вы получали квитанции с незаконными начислениями, попросите жилинспекцию обязать управляющую компанию прекратить эти начисления и сделать перерасчет. К обращению приложите копии платежных документов.
Ответить орган Госжилнадзора должен в течение 30 дней.
Если надзорный орган отделается формальной отпиской и ситуация не решится, то у вас есть еще один мощный инструмент воздействия на управленцев от коммуналки – суд.
Если в коммунальной квитанции появилась лишняя строка, разобраться в ситуации поможет инструкция Центра защиты прав граждан «Лишняя строчка в платежке за ЖКУ». В ней вы также найдете образцы заявлений в управляющую компанию и жилищную инспекцию.
Центры защиты прав граждан ведут бесплатные видеоприемы в Skype. Есть вопросы? Нажмите на кнопку ниже и заполните заявку.
