Эскроу-счет. Плюсы и минусы для дольщиков.
С 1 июля 2019 года использование эскроу-счетов для расчетов между Дольщиком и Застройщиком является обязательным.
Для чего нужна новая схема расчетов?
Закрепление на законодательном уровне схемы оплаты при заключении Договора участия в долевом строительстве через эскроу-счета связана в первую очередь с проблемой долгостроев и «обманутых дольщиков».
Эскроу-счет – это специальный счет в банке, на котором хранятся денежные средства Дольщика до окончания строительства Застройщиком объекта и ввода его в эксплуатацию («Дольщик-Банк-Застройщик»).
Иными словами, Застройщик не получит деньги в случае нарушения обязательств по договору, а также в случае своего банкротства.
Плюсы использования эскроу-счета для Дольщиков:
В случае, если дом не достроен или не введен в эксплуатацию в установленные сроки, либо Застройщик обанкротился – денежные средства будут возвращены Дольщику;
Открытие и дальнейшее обслуживание эскроу-счета для Дольщика бесплатное;
Денежные средства Дольщиков застрахованы (в случае банкротства банка).
Минусы использования такой схемы расчетов тоже имеются:
Рост цен на новостройки. Застройщики вынуждены привлекать кредитные средства на строительство объектов, либо вкладывать собственные, в связи с чем неизбежен рост себестоимости недвижимости.
Установлен лимит возвращаемых средств (10 миллионов рублей) на случай банкротства банка. Свыше указанной суммы Дольщику получить не получится (например, при стоимости объекта 17 млн. рублей, имеется риск неполучения 7 млн.).
Расходы в виде уплаченных процентов по ипотеке, в случае расторжения Договора, Дольщику не вернут.
Денежными средствами Дольщика, фактически находятся в обороте у банка, при этом Дольщику прибыли не приносят (% не начисляются). В настоящее время обсуждается законопроект, по которому предусмотрено начисление процентов за пользование денежными средствами (на счете эскроу).
Как Дольщику обезопасить себя?
Некоторые Застройщики получили разрешение на строительство объектов до вступления в силу Закона (до 01.07.2019 г.) и продолжают производить расчеты напрямую «Дольщик-Застройщик» в 2021 году.
Не являются также обязательным открытие эскроу-счета в случае приобретения квартиры в уже построенном доме.
При заключении договора без участия банка-посредника Дольщику следует ответственно подойди к выбору как Застройщика, так и объекта долевого строительства (например, заказать на сайте налоговой службы выписку из Единого государственного реестра юридических лиц, проверить имеется ли разрешение на строительство, узнать на какой стадии находится объект (% готовности), обратить внимание на деловую репутацию Застройщика и прочее).
Как понять Дольщику применяется ли способ расчетов через эскроу-счет?
О продажах с применением эскроу-счетов обычно заявляет сам Застройщик или его сотрудники при посещении офиса продаж, телефонных переговоров.
Дольщик может найти интересующую информацию по объекту самостоятельно.
На примере Застройщика Группа компаний «Самолет» разберем как найти сведения о применении эскроу-счетов.
На официальном сайте Застройщика выбираем понравившийся объект, например ЖК «Мытищи-Парк». Далее ищем вкладку «Документы проекта». В данной вкладке можно ознакомиться с последними изменениями в проектную декларацию. Так, по выбранному нами ЖК применяется способ расчетов через эскроу-счета, банк в котором открывают эскроу-счета НАО «Альфа-Банк», в данном документе имеется информация о количестве заключенных договоров с использованием эскроу-счетов.
Как открыть эскроу-счет при покупке новостройки и как он работает
С июля 2019 года застройщики обязаны использовать счета эскроу для расчетов с дольщиками. Сегодня девелоперы еще продают новостройки, строительство которых было начато до принятия поправок в ФЗ-214. Но скоро схема взаиморасчетов через эскроу-счета станет единственно возможной в сделках по ДДУ.
Эта схема была введена для того, чтобы исключить ситуации с обманутыми дольщиками, которые до сих пор являются бичом нашего рынка недвижимости. Теперь, даже если застройщик бросит стройку и обанкротится, средства покупателя останутся в целости и сохранности в банке.
Сейчас мы расскажем, зачем нужен счет эскроу при покупке квартиры в новостройке, на что имеет право его держатель и может ли он отозвать свои деньги обратно.
Счет эскроу: что это и зачем нужен при ДДУ
Счет эскроу — это счет в банке, который удобно использовать для передачи денег застройщику в сделках по ДДУ. Дольщик переводит на счет деньги, а банк блокирует их, чтобы впоследствии передать застройщику.
Средства дольщика контролируются банком до тех пор, пока застройщик не сдаст дом в эксплуатацию. Сразу после этого участник долевого строительства получает ключи, а застройщик — деньги со счета.
Использование эскроу гарантирует:
- сохранность денежные средства;
- минимизацию рисков возможных злоупотреблений.
Особенности эскроу при долевом участии:
- в строительстве используются кредитные средства, а не деньги дольщика;
- банк гарантирует сохранность денежных средств дольщика;
- деньги дольщика на счете эскроу застрахованы.
Как открыть счет эскроу
Вы нашли подходящую квартиру в новостройке и заключили с застройщиком договор долевого участия. В договоре будет указан банк, в котором застройщик берет кредит на строительство.
Вы обращаетесь в этот банк с заявлением на открытие эскроу счета. После чего между банком, застройщиком и вами как дольщиком заключается трехсторонний договор.
Перевести деньги в банк можно сразу после подписания соглашения, но не позже трех месяцев со дня открытия счета эскроу. Банк «заморозит» ваши средства до окончания строительства.
Деньги со счета эскроу не пропадут
Денежные средства, вложенные дольщиком на счет эскроу, имеют максимальную защиту. Их нельзя конфисковать, они не могут быть арестованы или служить обеспечением, даже в делах самого дольщика.
Если банк, в котором открыт эскроу счет, обанкротится, то денежные средства перейдут на аналогичный счет в другой финансовой организации или будут полностью возмещены.
В случае, когда банкротство грозит девелоперской компании, банк найдет возможность для завершения строительства или вернет деньги дольщику в полном объеме.
Как вернуть деньги с эскроу счета
Вы можете вернуть свои деньги с эскроу счета, но для этого нужны законные основания. Причина «взял и передумал покупать квартиру» таким основанием не является.
Основания для возврата денег:
- расторжение ДДУ по причине срыва сроков передачи квартиры дольщику;
- взыскание банком залогового имущества с застройщика;
- признание застройщика банкротом;
- ликвидация компании застройщика.
Расторжение договора фиксируется в Росреестре. В течение пяти дней в банк, где открыт эскроу счет, направляется уведомление. После этого вы можете вернуть свои деньги.
Поэтапного открытия не будет
Застройщики уже некоторое время настаивают на досрочном использовании средств эскроу счетов: в Госдуме рассматриваются поправки в закон, касающиеся поэтапного раскрытия счетов эскроу.
Предлагается такая схема: построен дом на 30% — застройщику переводится первая часть суммы, готовность 60% — вторая. Оставшиеся средства банк «размораживает» после окончания строительства.
Но, несмотря на поддержку Минстроя, новые поправки в закон пока не приняты. По мнению экспертов, в лучшем случае застройщикам разрешат использовать средства эскроу, когда до завершения строительства останется не более трех месяцев.
Как передать деньги через эскроу-счет при покупке квартиры на «вторичке»
В последние годы мы много слышим про эскроу-счета – они уже начинают использоваться при покупках квартир в новостройках. Но, оказывается, эскроу-расчеты используются и при покупке квартиры на «вторичке». С их помощью покупатель передает деньги продавцу с минимумом рисков.
Сейчас мы расскажем об этом подробнее.
Что такое эскроу
Эскроу — это счет в банке, используемый для депонирования денежных средств одного лица для передачи другому, после завершения сделки.
Проще говоря, покупатель недвижимости вносит на счет эскроу определенную сумму, после чего эта сумма «замораживается».
Фото: rbc.ru
Продавец получит деньги, только когда передаст покупателю права собственности на жилье.
Являясь эскроу-агентом, банк контролирует выполнение обязательств по договору между покупателем и продавцом. Тот, кто вносит деньги на счет, называется депонентом, тот, кто получает — бенефициаром.
Эскроу-агент, как гарант сделки, устанавливает факт выполнения условий по договору. Как только бенефициар представит необходимые документы, он получает деньги. До этого момента владельцем средств эскроу счета является депонент. При этом он не может ими распоряжаться.
Эскроу поможет при оформлении сделок, в которых возникает риск, что одна сторона договора, получив деньги, не выполнит свои обязательства.
Такие счета удобно открывать, когда между платежом и передачей денег проходит долгий срок. К примеру, когда необходимо одновременно продать старую квартиру и купить новое жилье.
Как работает эскроу
Купля-продажа квартиры или частного дома с использованием счета эскроу проходит в несколько этапов. Продавец, покупатель и банк заключают договор, в котором они определяют свои обязательства.
Фото: ipshnik.com
Продавец документально подтверждает, что квартира, выставленная на продажу, не имеет других собственников. Покупатель обязуется оплатить покупку в установленный договором срок, а банк гарантирует перевод денег продавцу после выполнения условий договора.
Дальнейшие действия сторон:
- покупатель открывает счет эскроу, и переводит на него необходимую сумму;
- банк «замораживает» деньги на счету;
- продавец приносит в банк выписку из ЕГРН о новом собственнике квартиры;
- банк переводит деньги со счета эскроу на счет продавца.
Банк имеет право получить плату за свои услуги. Покупатель и продавец по договоренности берут на себя это обязательство. Если в договоре не указан размер вознаграждения, то ориентируются на цену, которую назначают другие эскроу-агенты за аналогичные услуги.
Как открыть счет эскроу
Чтобы открыть счет эскроу, продавец и покупатель приходят в банк и заключают трехстороннее соглашение — договор счета эскроу.
Конструкция договора счета эскроу достаточно гибкая, соответствует характеру сделки и потребностям сторон: покупатель и продавец могут влиять на перечень условий, выполнив которые, продавец получит предназначенные ему деньги.
Договор счета эскроу подписывают все стороны соглашения: продавец, покупатель, представитель банка.
После подписания договора покупатель переводит деньги на счет эскроу и стороны оплачивают услуги банка.
Какие нужны документы
Требования банков к перечню необходимых документов могут отличаться. Обязательным является заявление и документ, удостоверяющий личность депонента.
Фото: finance-pravo.ru
Если эскроу открывает юрлицо, нужно предоставить банку копию учредительного документа, подтверждающую полномочия депонента.
У ИП попросят копию паспорта, бухгалтерскую отчетность и справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей.
От физического лица потребуется только паспорт.
За и против счета эскроу
Любой банковский продукт имеет свои плюсы и минусы. Их стоит учесть, когда нужно выбрать способ расчета за новую квартиру.
Плюсы счета эскроу:
- Продавцу гарантировано получение денег после того, как выполнит обязательства по договору. Покупатель защищен от мошенничества.
- Покупателю гарантирован возврат денег, если одна из сторон сделки решит расторгнуть договор.
- Покупатель и продавец самостоятельно выбирают основания, по которым банк будет определять выполнение условий сделки.
- Сумма до 10 млн рублей страхуется в Агентстве по страхованию вкладов.
- Счет эскроу нельзя арестовать, если у покупателя возникли долги по налогам или другим обязательным платежам.
Минусы счета эскроу:
- Счет эскроу можно открыть не во всех российских банках.
- Покупатель может вернуть деньги только при расторжении договора.
- Проценты на деньги счета эскроу не начисляют.
Что удобнее: эскроу, банковская ячейка или аккредитив
Помимо счетов эскроу банки предлагают другие варианты расчетов. Это банковская ячейка и аккредитив. Чтобы решить, какой из них выбрать, необходимо узнать чем они отличаются.
Фото: ksp02.ru
Банковская (депозитарная) ячейка — небольшой сейф, который банк сдает в аренду. По желанию клиента, можно открыть доступ к ячейке другому лицу.
Схема использования ячейки простая: покупатель арендует сейф в банке, помещает туда необходимую сумму. После передачи права собственности на жилье, продавец забирает деньги.
Аккредитив — обязательство банка, по которому он становится посредником между клиентом банка и получателем денежных средств.
То есть, покупатель квартиры перечисляет деньги на счет, банк счет блокирует. После завершения сделки банк переводит продавцу деньги.
Кажется, что банковская ячейка наиболее удобный способ расчета, а эскроу и аккредитив ничем не отличаются друг от друга. Чтобы лучше понять разницу, стоит сравнить все варианты.
