Имущественный вычет ипотека долевая собственность

Налоговый вычет на покупку жилья в общую долевую собственность

Если жилая недвижимость приобретается в общую долевую собственность, возникают сомнения — может ли каждый из владельцев получить вычет на покупку своей доли? Мы расскажем, кому и на какую часть вычета можно претендовать, можно ли получить вычет за другого собственника, как вернуть часть расходов при покупке доли.

Как распределить налоговый вычет между совладельцами жилья

При регистрации права собственности каждый владелец получает выписку из ЕГРН, в котором прописан размер принадлежащей ему доли. Размер имущественного вычета на приобретение жилья в долевую собственность и на ипотечные проценты распределяется между всеми собственниками в соответствии с их долями.

С 2014 года в Налоговый кодекс РФ были внесены поправки в пользу налогоплательщиков. Теперь правила распределения долей для налогового вычета различаются в зависимости от того, когда было зарегистрировано право собственности — до 2014 года или после.

Если жилая недвижимость была приобретена до 1 января 2014 года, НДФЛ можно вернуть со стоимости объекта в пределах 260 тыс. рублей. Остаток неиспользованного вычета нельзя переносить на другое жилье. Вычет по процентам можно вернуть со всей уплаченной суммы процентов банку.

Если недвижимость приобрели с 1 января 2014 года, и ее стоимость была меньше 2 млн рублей, остаток вычета можно переносить на другие объекты, пока не исчерпается весь лимит. Имущественная льгота предоставляется каждому собственнику в пределах 2 млн рублей, а проценты по жилищному кредиту — до 3 млн рублей.

Как распределить доли основного вычета. Доли совладельцев жилплощади могут быть одинаковые либо отличные друг от друга. Например, одному принадлежит 1/3 от общей площади, а другому — 2/3. Количество владельцев законодательством не ограничено. Например, четверым обладателям квартиры принадлежит по 1/4 доли, то есть поровну.

Имущественный вычет между совладельцами распределяется согласно их долям и расходам на приобретение жилья. Простыми словами – сколько заплатил, столько и получит вычета.

Если в договоре прописана общая стоимость квартиры, но не указано, кто сколько заплатил, то налоговый вычет распределяется пропорционально долям.

Например, отец и дочь купили квартиру в общую долевую собственность за 6 млн рублей. Каждый владеет половиной квартиры. Доля вычетов у каждого — 50%, то есть пополам. Так как лимит вычета — 2 млн рублей, именно эту сумму вычета получит каждый из собственников. В итоге на счет отца и дочери вернется по 260 тыс. рублей (2 млн * 13%).

Как распределить вычет на оплату ипотечных процентов. Если квартира куплена в ипотеку и оформлена в общую долевую собственность, владельцы-созаемщики получат вычет на проценты пропорционально своей доле в праве на жилье.

Например, в 2022 году тетя с племянницей купили дом в общую долевую собственность. Дом поделили пополам. Общая стоимость дома 4 млн рублей, из которых 2 млн были заемные. Обе женщины выступили созаемщиками.

Каждая из владелиц получит налоговый вычет пропорционально доле в праве собственности как на покупку дома, так и на фактически выплаченные проценты по кредиту. Основной имущественный вычет будет распределен по 2 млн рублей на человека, а процентный — поровну от выплаченной суммы.

Если покупку жилья полностью оплатил один из собственников

Бывает так, что за квартиру заплатил кто-то один, и все платежи шли от его имени. Получается, что расходы понесли все, а документального подтверждения этому нет.

Пример из практики налоговых экспертов онлайн-сервиса НДФЛка.ру

Братья Олег и Иван купили квартиру в общую долевую собственность за 5 млн рублей. Доли распределили пополам. Продавцу заплатили с банковского счета Олега, а Иван компенсировал брату стоимость своей доли.

На следующий год каждый из братьев обратился в ИФНС за имущественным вычетом. Олегу вычет одобрили, а вот Ивану было отказано — он не смог подтвердить свои расходы на покупку квартиры.

Иван обратился за помощью к нам. Изучив внимательно документы, загруженные клиентом в онлайн-сервис НДФЛка.ру, эксперт разъяснил, что для получения льготы нужно доказать ИФНС свое участие в расходах и показать сумму затрат. Таким доказательством может быть доверенность на передачу денег. Заверять у нотариуса ее не обязательно.

Специалист составил доверенность, из которой следовало, что Иван передал деньги в сумме 2,5 млн рублей брату и доверил ему оплатить долю в квартире. Также была заполнена новая декларация 3-НДФЛ, и к прочим необходимым документам были приложены:

• заявление о распределении имущественного налогового вычета;
• доверенность на передачу денежных средств.

Так клиент получил 2 млн рублей налогового вычета и вернул на свой счет 260 тыс. рублей.

Оплата ипотечных процентов также может идти со счета одного из собственников. Это не помешает тому, чтобы остальные собственники-созаемщики получили вычет за проценты. Им нужно просто написать доверенность и указать, что они передали деньги в оплату процентов тому, с чьего счета они погашались. Право на вычет есть только у собственников. Если созаемщик не является собственником кредитной квартиры, претендовать на налоговый вычет он не может.

Если доля в имуществе была приобретена по отдельному договору (например, договор купли-продажи 1/2 доли в квартире), то для целей имущественного вычета считается, что вы купили целый объект. Тогда и по «старым», и по «новым» правилам вычет между собственниками не делится. Вы можете вернуть налог со всей суммы, потраченной на жилье, но с учетом установленного лимита — 2 млн рублей.

Например, Сергей купил полдома за 2 млн рублей. Вычет не будет зависеть от того, кто является его соседями, и каковы их доли в праве на остальной дом. От них не требуется никаких подтверждений или разрешений. Сергей имеет право вернуть налог со всей суммы, уплаченной за свою долю, в размере 260 тыс. рублей (2 млн * 13%). Это правило действует в отношении покупки не у близких родственников.

Как распределить доли имущественного вычета между супругами

Если жилье куплено в браке, то право на вычет при покупке квартиры предоставляется и мужу, и жене. Нужно ли изначально договариваться о соотношении долей? Зависит ли сумма вычета от того, кто и сколько платил за квартиру?

Возьмем два периода: до 2014 года и после, так как с 2014 года в НК РФ внесены изменения, которые изменили порядок распределения долей между супругами при имущественном вычете.

До 01.01.2014 года. Если супруги купили жилье в общую долевую собственность, то доли определены заранее и указаны в свидетельстве о регистрации права собственности. Поэтому налоговый вычет строго привязан к установленной доле и не может быть перераспределен на второго супруга.

Если один супруг не имеет доходов, если он уже воспользовался правом на льготу или решил по каким-то причинам не получать вычет именно сейчас, он не может передать свою долю партнеру.

На жилье, купленное до 01.01.2014 года, максимальный совокупный размер вычета составляет 2 млн рублей. Именно эта сумма по долям распределяется между супругами.

Например, в 2011 году семейная пара купила в долевую собственность комнату за 1,2 млн рублей. При покупке супруги распределили доли 50 на 50. Так как муж уже получил свой вычет по другому объекту, супруги решили распределить весь вычет на жену. Они не смогли это сделать, так как налоговая льгота распределяется по указанным в свидетельстве долям и не может быть передана второму супругу. В итоге жена вернула деньги только за свою долю в размере 78 тыс. рублей (13% * 600 тыс. руб.).

Имущественный вычет за ипотечные проценты при общей долевой собственности будет распределен в тех же долях, что и основной вычет. А основной вычет — в тех долях, что указаны в свидетельстве о регистрации права собственности.

При этом не имеет значения, на чье имя оформлен кредитный договор, и кто по нему платил.

Например, в 2012 году супруги взяли ипотеку, купили квартиру в общую долевую собственность и назначили каждому равные доли. Квартира стоила 3 млн рублей, из которых 2 млн были заемные.

Кредитный договор муж оформил на себя, от его же имени шли платежи в уплату долга. Как распределятся имущественные вычеты для мужа и жены?

Оба супруга получат по 1 млн рублей основного вычета, так как его совокупный размер не может превышать 2 млн рублей. Кроме того в равных долях они получат налоговую льготу за фактически выплаченные ипотечные проценты.

Распределить соотношение частей основного имущественного вычета можно только один раз. Для этого нужно написать и подать в ИФНС заявление о распределении вычета между супругами.

С 01.01.2014 года. Имущественный вычет супругов не привязан к долям в собственности. Супружеская пара имеет право на двойной вычет — на каждого по 2 млн рублей и на возврат в семью до 520 тыс. рублей (4 млн * 13%). Также они могут распределять налоговую льготу в любых пропорциях по своему усмотрению, вплоть до 0% и 100%. При этом каждый может получить не более 260 тыс. рублей.

1 вариант. Каждый из супругов самостоятельно оплатил свою долю и имеет на руках подтверждающие документы. Льгота рассчитывается пропорционально понесенным расходам.

Допустим, в 2022 году супруги купили квартиру за 3 млн рублей в общую долевую собственность. Каждый самостоятельно оплатил свою долю, что подтверждают платежные документы. Доли распределили так: 990 тыс. рублей заплатила жена (1/3) и 2,1 млн рублей — муж (2/3). Имущественный вычет доли супруги составит 990 тыс. рублей, и она получит на счет 13% от этой суммы — 128,7 тысяч. Несмотря на то, что вклад мужа равен 2,1 млн, он получит 2 млн, так как это максимальная сумма, установленная законодательством. На счет мужа вернется 260 тыс. рублей.

2 вариант. Каждый из супругов оплатил свою долю. Но было решено распределить льготу иначе, так как имущество, нажитое в браке, считается общим.

Пример из практики налоговых экспертов онлайн-сервиса НДФЛка.ру

К нам на консультацию обратилась семейная пара. Супруги купили квартиру в общую долевую собственность за 4 млн рублей. Каждый оплатил свою долю, что подтверждается платежными документами. Доли распределили по оплате: 25% заплатил муж, 75% — жена.

Супруги интересовались, как выгоднее распределить имущественный налоговый вычет? Изучив документы и доходы супругов, налоговый консультант посоветовал распределить вычеты не по платежам, а поровну. Тогда каждый из супругов получит по 2 млн рублей, и на счета вернется по 260 тыс. рублей подоходного налога (520 тыс. рублей на семью).

3 вариант. За жилье заплатил один из супругов. Однако, семейная пара может распределить доли по своему усмотрению.

Например, в 2022 году муж с женой купили квартиру за 5 млн рублей в общую долевую собственность. Все платежные документы оформлены на мужа. Для того чтобы оба супруга вернули максимальную сумму, нужно предоставить декларацию 3-НДФЛ, полный пакет документов и заявление на распределение налогового вычета между супругами. В этой ситуации будет правильно разделить расходы пополам. Максимальный размер налоговой льготы составит 2 млн на каждого, а на счета поступит по 260 тыс. рублей.

Во втором и третьем варианте (при перераспределении расходов) в ИФНС вместе с декларацией 3-НДФЛ нужно подать заявление о перераспределении вычета между супругами.

Налоговый вычет на ипотечные проценты также может быть распределен по желанию супругов. Это не будет зависеть от того, на кого оформлен кредитный договор и платежные документы.

Супруги имеют право ежегодно перераспределять между собой имущественный вычет на ипотечные проценты.

Налоговый вычет на выделенную долю для ребенка

Если вы купили жилье и оформили его на себя и на своих несовершеннолетних детей, вы вправе получить имущественный вычет и по доле детей. Вы можете оформить недвижимость, как в совместную собственность, так и в единоличную собственность ребенка.

Вычет за долю ребенка в квартире могут получить родители (в т.ч. приемные), усыновители, опекуны, попечители. Возраст ребенка ограничен — до 18 лет.

Суммарный размер налогового вычета на доли детей и на долю родителя не может превышать 2 млн рублей.

Первый случай, когда жилье оформлено на одного родителя и ребенка. Если вы купили квартиру в собственность с ребенком, вы можете получить имущественный вычет по обеим долям – за себя и за ребенка. Согласие ребенка не требуется, при этом он не теряет свое право на получение имущественного вычета в будущем.

Например, вы купили квартиру за 2 млн рублей и оформили ее на себя и свою 12-летнюю дочь. Несмотря на то, что каждому из вас принадлежит по 1/2 квартиры, вы можете получить налоговую льготу за все жилье. В итоге на ваш счет вернется 260 тыс. рублей излишне уплаченного НДФЛ (13% х 2 млн рублей).

Если бы вы купили дом за 3 млн рублей и оформили его пополам с дочерью, то вы получите налоговый вычет по своей доле – 1,5 млн рублей и частично по доле дочери – 500 тыс. рублей. Вы не можете использовать всю льготу ребенка, так как размер имущественного вычета не может превышать 2 млн рублей.

Второй случай, когда собственность распределена между обоими родителями и ребенком. Если жилье зарегистрировано на семью, включая обоих родителей и детей, можно получить имущественный вычет за детей. Увеличить свою долю могут как оба родителя, так и один. Как распределится вычет, и кто получит его за ребенка, прописывается в заявлении, которое вместе с остальными документами подается в ИФНС. Дополнительно прикладываются свидетельства о рождении всех детей, участвующих в распределении долей.

Получить имущественный вычет с доли ребенка можно и в том случае, если квартира оформлена на родителя, ребенка и другого родственника. Главное условие — увеличить свой вычет можно лишь до двух млн рублей.

Третий случай, когда квартира оформлена только на ребенка. Если единоличным собственником жилья является ребенок, родители вправе получить за него имущественный вычет. При этом ребенок не теряет право на вычет в будущем, если его долю получил родитель. Когда он вырастет и купит себе квартиру, то воспользуется правом на имущественный вычет в полном объеме.

Как получить налоговый вычет при покупке доли

Имущественный вычет за конкретный год можно заявить путем подачи декларации 3-НДФЛ в налоговый орган по месту вашей регистрации. Декларация и пакет документов, подтверждающих право на льготу, предоставляется по окончании налогового периода, то есть на следующий год.

Кроме того, налоговый вычет можно получить за три предыдущих года. Например, купили жилье в 2020 году — в 2023 году можно подать декларации за 2020 — 2022 годы. Пенсионеры могут получить льготу за 4 года. Например, вышел на пенсию в 2022 году — в 2023 году можно подать декларации за 2019, 2020, 2021 и 2022 (год выхода на пенсию) годы.

Имущественный вычет не сгорает, его можно заявлять в каждом следующем году, пока не заберете все, что вам положено, но в пределах установленного лимита.

После того как инспектор примет декларацию, начинается камеральная проверка. На проверку отводится три месяца плюс месяц для перечисления денег. Это произойдет при положительном исходе проверки.

У каждого налогоплательщика может быть своя ситуация, которая требует внимательного к ней подхода. Налоговая инспекция может отказать в предоставлении вычета, если не хватает документов, если допущены ошибки в декларации, если вы опоздали со сроками и т.д. Тогда нужно будет все подавать заново.

Как распределяется на двоих супругов налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку и что нужно для его получения?

Покупая какую-либо недвижимость, в том числе в ипотеку, налогоплательщик – физическое лицо может рассчитывать на возврат части расходов посредством использования имущественного налогового вычета. Сумма вычета тождественна стоимости квартиры, если она дешевле 2 млн руб.

В противном случае его размер будет составлять 2 млн руб. Но каков принцип возврата средств, если у квартиры не один собственник? Рассмотрим порядок получения вычета при наличии общей долевой или совместной собственности на ипотечное жильё.

В чём разница между долевой и совместной собственностью?

Долевая и совместная собственность на имущество – это разновидности общей собственности. Согласно пункту 1 статьи 244 ГК РФ общая собственность наступает тогда, когда имуществом владеют два или более лица. При долевой собственности на имущество каждый владелец имеет строго определённую долю. Они могут быть как равными, так и разными. Например, ½ и ½ или ⅓ и ⅔.

Совместная собственность возникает у супругов при приобретении недвижимости и прочих вещей во время брака. Размер долей не определяется и не оформляется документально. По умолчанию у супругов возникают равные права и обязанности, связанные с объектом собственности.

Итак, основные отличительные моменты представлены в таблице.

Внимание! Несмотря на то, что муж и жена имеют совместную собственность на двоих, они вправе оформить долевую собственность.

Однако если предусмотреть между ними неравные доли, то всё равно каждому будет принадлежать половина имущества, поскольку на основании пункта 1 статьи 256 ГК РФ каждый супруг будет иметь право на половину доли другого.

Есть ли отличия в понятиях в зависимости от типа недвижимости?

Понятие и правила пользования, владения, распоряжения и отчуждения общей собственности, в том числе долевой и совместной, раскрыты в главе 16 ГК РФ. При этом виды имущества, которые подпадают под общую собственность, не конкретизированы. Единственная оговорка относительно данного вопроса содержится в пункте 4 статьи 244 ГК РФ. Нормой указанного пункта закреплено, что в общей собственности может быть только то имущество, которое не может быть поделено:

• в силу своей природы (неделимое);
• или по закону.

Это даёт основание утверждать, что порядок применения норм и правил не меняется в зависимости от типа недвижимости и, более того, в зависимости от того, движимые это вещи или недвижимые.

Как распределяется возврат подоходного налога созаемщику?

Совместная собственность

Согласно подпункту 1 пункта 3 статьи 220 НК РФ после приобретения квартиры (дома) в ипотеку резиденты могут уменьшить платежи по НДФЛ на сумму вычета, равного затраченным денежным средствам на данную покупку.

При этом допускается применение льготы на уровне не более 2 млн рублей. Когда супружеская пара берёт в банке заём и покупает жильё, это имущество попадает в категорию их совместной собственности.

Следовательно, и муж, и жена вправе воспользоваться указанной преференцией, и каждому полагается до 2 млн руб. Законность приобретения права на вычеты обоими супругами подтверждается многочисленными разъяснениями Минфина РФ, в частности, Письмом от 14 ноября 2017 года № ГД-4-11/23003@.

Пример 1

Семья Семёновых купила дом в ипотеку за 5 млн руб. Каждый из них имеет право на вычет по НДФЛ в сумме не более 2 млн руб. Поскольку фактические расходы на ипотеку больше, чем сумма вычетов обоих супругов (4 млн руб.), обоим полагается максимальный размер вычета.

Как же поступить, если затраты по ипотеке меньше 4 млн руб.? В этом случае оба супруга или один из них не смогут воспользоваться предельными суммами вычетов. Поэтому следует самостоятельно решить, в каких пропорциях будут получать вычеты супруги, и уведомить об этом налоговую службу.

Пример 2

Филимоновы приобрели ипотечное жильё за 3 млн руб. Значит, общая сумма вычета равна 3 млн руб. Таким образом, каждый супруг может вычесть из своей налоговой базы по НДФЛ по 1,5 млн руб. При этом допускается распределение расходов другим способом, например, мужу – вычет в размере 2 млн руб., а жене – 1 млн руб.

Важно! Исходя из норм Налогового кодекса РФ, распределение между супругами должно происходить в соответствии с тем, кто сколько потратил денег на покупку квартиры или дома.

Реализовать право на вычет можно посредством подачи по итогам года налоговой декларации как мужем, так и женой. При этом оба должны приложить документы, подтверждающие покупку квартиры и соответствующие расходы. По умолчанию распределение суммы вычета происходит в равных долях (50% на 50%). В то же время пропорции могут быть любыми, вплоть до того, что муж получит 100% вычета, а жена 0%. О желаемом изменении пропорции необходимо уведомить налоговую инспекцию.

Заявление о распределении процентов

В случаях, когда один из супругов не работает, или когда один из них получает существенно больший доход, имеет смысл распределить проценты имущественного вычета таким образом, чтобы большая часть досталась основному добытчику. Для этого необходимо составить заявление. Отметим то, что нужно знать налогоплательщику в случае подачи такого заявления:

1. заявление подаётся в налоговый орган по месту жительства;
2. направляется вместе с декларацией 3-НДФЛ;
3. срок подачи – до 30 апреля года, следующего за годом покупки и получения права собственности;
4. образец заявления указан в Письме ФНС от 22 ноября 2012 года № ЕД-4-3/19630@;
5. также образец можно посмотреть на стендах в отделении ФНС России;
6. документ должен быть подписан обоими супругами.

Структура документа аналогична любым другим заявлениям: должна быть шапка, в которой указывается от кого и кому направляется заявление, название документа («заявление»), тело документа, раскрывающее суть письма, и подписи заявителей.

Рассмотрим подробно, что необходимо указать в заявлении:

1. наименование налоговой инспекции;
2. ФИО обоих заявителей;
3. номера ИНН;
4. адрес проживания;
5. номер телефона;
6. ссылка на норму, согласно которой происходит распределение вычета (подпункт 3 пункта 1 статьи 220 НК РФ);
7. тип приобретённого имущества (квартира, дом, комната);
8. место нахождения купленной недвижимости;
9. сумма вычета в рублях, полагающаяся каждому супругу;
10. дата;
11. подписи.

• Скачать бланк заявления о распределении имущественного налогового вычета между супругами по ипотеке
• Скачать образец заявления о распределении имущественного налогового вычета между супругами по ипотеке

Долевое владение

Норма подпункта 3 пункта 1 статьи 220 НК РФ предполагает, что имущественный вычет при долевой собственности можно получить в размере расходов на приобретение не только квартиры, жилого дома или комнаты, но и долей в указанных объектах недвижимости.

Значит, в случае покупки ипотечного жилья в общую долевую собственность, каждый созаёмщик может претендовать на вычет в размере стоимости принадлежащей ему доли, но не более 2 млн руб.

Справка! Для распределения суммы вычета не требуется писать заявление в налоговую. Дольщику достаточно подать декларацию и приложить к ней документ, подтверждающий право собственности на долю в ипотечной квартире или доме, а также документ об оплате стоимости этой доли.

Двое граждан приобрели квартиру в ипотеку стоимостью 4 млн руб. Доля одного составляет 40%, другого – 60%. Расходы первого равны 1,6 млн руб., следовательно, вычет также будет равен 40% или 1,6 млн руб. Расходы второго собственника составляют 2,4 млн руб. Значит, вычет второго дольщика равен 2 млн руб., поскольку это предельный размер льготы.

Порядок действий

Действия для возврата созаемщику процентов НДФЛ при покупке жилья в ипотеку практически одинаковы для случаев долевой и совместной собственности (о том, как получить налоговый вычет по ипотеке при совместной собственности, читайте тут).

Единственным отличием является необходимость подачи заявления о распределении процентов вычета при совместной собственности (только если супруги не согласны получать вычет в размере половины расходов). Для возврата денежных средств гражданам следует предпринять такие действия:

• оформить право собственности на жильё;
• до 30 апреля следующего года подать декларацию по форме 3-НДФЛ с указанием размера вычета;
• приложить к декларации подтверждающие документы.

Узнать о том, какие нужны документы для налогового вычета по ипотеке, а также посмотреть инструкцию по заполнению 3-НДФЛ, можно здесь.

При подаче декларации налоговый инспектор вправе запросить паспорт, свидетельство о праве собственности, чек на оплату покупки квартиры, выписку из банка о перечислении средств.

Таким образом, порядок получения имущественного вычета дольщиками ничем не отличается от обычного случая. А при совместной собственности может дополнительно потребоваться заявление о распределении процентов. Но предоставление такого документа является не обязанностью, а правом налогоплательщиков.

Приобретение квартиры в ипотеку требует больших денежных вложений. Но, если четко выполнять все предписываемые законом условия, можно значительно снизить эти траты за счет имущественных вычетов при покупке жилья и по выплаченным процентам. Рекомендуем посмотреть и другие наши статьи о том, какая сумма возвращается гражданам, можно ли получить налоговый вычет пенсионерам, при рефинансировании ипотеки, по военному и социальному ипотечному кредитованию, а также каковы нюансы возврата страховки.

Видео по теме

Предлагаем посмотреть видео о том, как супругам разделить налоговый вычет:

Налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку

Не у всех граждан есть деньги на покупку жилья. Поэтому граждане берут ипотеку — долгий и залоговый кредит. Можно ли вернуть часть денег при покупке квартиры в ипотеку?

Схема приобретения квартиры в кредит проста: банк кредитует заемщика-покупателя, а покупатель приобретает право собственности на жилье с обременением. Если заемщик не погасит кредит и проценты, то банк может реализовать квартиру и погасить образовавшиеся долги.

Какие нюансы нужно учитывать при возврате денег за ипотечную квартиру?

Приобретая ипотечное жилье, физическое лицо имеет право на имущественный вычет. Имущественный вычет предоставляется только в отношении одного объекта недвижимости.

Вернуть деньги можно не только по расходам на приобретение жилья и ипотечным процентам, но и по другим расходам, которые связаны с покупкой жилья.

Размер вычета ограничен предельной суммой. При покупке или строительстве жилья, земельного участка можно вернуть 260 тыс. рублей налога: 2 млн рублей х 13%. В случае ипотечного кредитования дополнительно можно взять вычет по банковским процентам — 390 тыс. рублей налога: 3 млн рублей х 13% (пп. 3, пп. 4 п. 1 ст. 220 НК).

Таким образом, максимальный размер вычета составляет — 5 млн рублей, а соответствующий ему возврат налога — 650 тыс. рублей.

Когда возникает право на имущественный вычет?

Имущественным вычетом можно воспользоваться при покупке недвижимости, в т. ч. при строительстве индивидуального жилого дома. Тогда право на возврат возникает с момента государственной регистрации права собственности на такой объект недвижимости.

Если физическим лицом приобретена земля под индивидуальное жилищное строительство, то право на возврат налога возникает с момента государственной регистрации права на жилищный дом, расположенный на этом участке.

А с 1 января 2022 можно получить вычет и в отношении объектов долевого строительства. Право на вычет возникает с момента передачи долевого жилья застройщиков и принятии его участником. Такая передача оформляется актом или иным документом застройщика. Физическое лицо может обратиться за имущественным вычетом с даты государственной регистрации права собственности.

Когда не получится воспользоваться имущественным вычетом?

Вычет не может взять нерезидент РФ, поскольку ставка НДФЛ в отношении их доходов — 30%. А получить имущественный вычет могут граждане, доходы которых облагаются по ставке НДФЛ 13% либо 15% (п. 1 ст. 224 НК, письмо Минфина от 12.02.2021 № 03-04-05/9701).

Так же имущественный вычет нельзя получить, если ипотечный кредит покрывается за счет средств материнского капитала, за счет средств работодателей, выплат из бюджета.

Нельзя получить вычет, если покупка жилья была приобретена у взаимозависимых лиц, к которым относятся: дети, родители, супруги, сестры, братья, опекуны, подопечные (ст. 105.1 НК, письмо ФНС от 02.04.2020 № БВ-4-7/5648). В этом случае налоговики откажут в вычетах на само жилье и на проценты по кредиту.

Пенсионеры и лица, не имеющие налогооблагаемых доходов, так же не могут претендовать на вычет.

Но в отношении пенсионеров предусмотрена особенность. Неиспользованный остаток вычета может взять в прошлых налоговых периодах, но не позже трех лет (п. 10 ст. 220 НК, письма Минфина от 28.05.2021 № 03-04-05/41630, ФНС от 02.04.2020 № БВ-4-7/5648).

Имущественным вычетом можно воспользоваться один раз в жизни. Повторное заявление вычета в другой налоговой инспекции чревато негативными последствиями для налогоплательщика. Необоснованно полученные деньги из бюджета рассматриваются как неосновательное обогащение.

Получил вычет по ипотеке — и чуть не получил уголовный срок

Уже несколько лет отдельными категориями граждан жилье приобретается по так называемой военной ипотеке.

Так, один из военнослужащих приобрел квартиру по ипотечному кредиту, который был оплачен за счет бюджета. Мужчина ни копейки не затратил собственных денег. Однако решил воспользоваться имущественным вычетом в максимальном размере. Приобретенная квартира стоила более 2 млн рублей, а ранее уплаченного НДФЛ не хватало для возмещения из бюджета единовременно 260 тыс. рублей. Поэтому имущественный вычет был растянут на 2 года. При этом мужчина лично сдавал декларации 3-НДФЛ за соответствующие периоды и получал деньги.

Впоследствии налоговики установили, что вычет неправомерен и обратились в суд. В этой истории были неоднократные апелляции, мужчину приговорили к уголовному сроку (ст. 159 УК), который не отменил даже Верховный суд. При этом мужчина вернул полученные деньги и заявлял о том, что не знал о невозможности получения вычета в такой ситуации.

И только судьи КС отменили уголовный приговор (постановление КС от 04.03.2021 № 5-П). Ведь налоговики на протяжении двух лет принимали декларации, проверяли представленные документы и могли уже на декларационной стадии отказать в вычете. Представленные документы были достоверными и нефальсифицированными. Поэтому гражданином не были совершены действия «специально направленные на создание условий для принятия налоговым органом неверного решения в пользу налогоплательщика» (постановление КС от 22.07.2020 № 38-П).

Тем не менее, рассчитывать на то, что все пройдет мирно и гладко нельзя. Налоговики все равно взыщут деньги как неосновательное обогащение (п. 17 приложения к письму ФНС от 29.06.2017 № СА-4-7/12540@).